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Lastrico solare: responsabilità del conduttore per la custodia de bene locatogli. Concorrente responsabilità del proprietario locatore? (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 19657 del 18 settembre 2014)

Tramite il contratto di locazione, il proprietario non spoglia dei poteri-doveri di custodia sul lastrico, cioè dei generici doveri di conservazione, di controllo e di intervento sulla relativa manutenzione, né dei poteri di interdizione ai non autorizzati dell’accesso al medesimo, sì da impedirne l’utilizzazione nelle parti pericolose e non transitabili: il godimento concesso al conduttore non esclude la permanenza nel proprietario dei poteri di controllo, di vigilanza e di custodia sullo stato di conservazione delle strutture che compongono l’immobile locato, sulle quali il conduttore non ha poteri di intervento, né doveri di manutenzione.
Nell’infortunio del terzo dovuto all’uso anomalo del piano di copertura nell’ambito di un immobile dato in locazione, l’evento dannoso costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario ed agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti, rischio che è invece esclusivamente riconducibile all’operato del conduttore, il quale, in virtù dei poteri di diritto a lui derivanti dalla detenzione dell’appartamento, e dei poteri di fatto abusivamente esercitati tramite l’apertura del passaggio e la concreta utilizzazione del lastrico, ha reso possibile, in termini non controllabili dal proprietario dell’immobile, il sinistro dovuto a un uso del bene per il quale esso non era predisposto ed al quale non era né avrebbe potuto essere altrimenti destinato.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco il riparto di responsabilità gravante rispettivamente sul conduttore e sul proprietario locatore di un'unità immobiliare assicurante l'accesso ad un lastrico solare. Nel caso di specie il conduttore aveva mutato senza il permesso della proprietà lo stato dell'immobile, ricavando una porta finestra per poter accedere al terrazzo, altrimenti non raggiungibile. La collaboratrice domestica riportava un infortunio annaffiando le piante poste sul terrazzo, cadendo in un lucernario che non aveva i requisiti strutturali per essere calpestabile. E' l'inquilino ad essere responsabile, stante l'abusività della sua condotta modificativa dell'immobile.

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