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Interpretazione del contratto secondo buona fede. Vendita di area edificabile e volumetria edificatoria teoricamente realizzabile. (Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 15707 del 54 giugno 2021)

In tema di interpretazione del contratto, l’elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione, tra cui la buona fede ex art. 1366 cod. civ., avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta. L’obbligo di buona fede oggettiva si specifica in particolare nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte. Secondo il principio di buona fede contrattuale, qualora il contratto abbia ad oggetto un’area edificabile, si presume che la stessa venga trasferita con la disponibilità dell’intera cubatura risultante dall’applicazione degli indici di fabbricazione dettati dagli strumenti urbanistici locali, salvo che le parti non si siano diversamente accordate.

Commento

(di Daniele Minussi)
La decisione in commento è relativa alla vertenza che trae origine dalla domanda di annullamento per dolo o di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare. Con tale atto una società prometteva di acquistare un terreno verso il corrispettivo consistente nella cessione di una unità immobiliare da realizzare sul suolo così acquistato. Successivamente emergeva che la cubatura disponibile non consentisse la realizzazione dei quattordici appartamenti la cui edificazione era programmata (circostanza nota alla parte promittente venditrice, come emergente dalla corrispondenza intercorsa, dai disegni preliminari del tecnico nonchè da ulteriori elementi), poichè oltre i due terzi della cubatura massima di edificabilità prevista dal Piano Regolatore Regionale era già stata utilizzata. Donde il rilievo della scorrettezza e mala fede della parte promittente, stante la considerazione che quest'ultima era a perfetta conoscenza della circostanza dell'esaurimento dell'attitudine edificatoria del lotto e della conseguente irrealizzabilità del progetto della parte promittente acquirente. Ciò premesso, la S.C., a riforma della decisione di primo grado, confermata anche in sede di gravame, ha osservato come, secondo il canone ermeneutico della buona fede contrattuale, la cubatura realizzabile su un area edificabile in ragione dell’indice di fabbricabilità previsto dal PRG deve ritenersi una qualitas fundi, ove il promittente venditore non specifichi che tale cubatura non è interamente disponibile, per essere già stata in tutto o in parte utilizzata. A questo principio, invero di buon senso prima che conforme al diritto, dovrà attenersi il Giudice di rinvio.

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