Edilizia residenziale agevolata. Clausola di determinazione convenzionale del prezzo in misura inferiore a quella vincolata. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 11574 del 30 aprile 2024)

04/10/2024 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

In materia di edilizia residenziale popolare ed agevolata, ai sensi dell’art. 35 l. n. 865/1971, la clausola di determinazione convenzionale del prezzo di cessione del diritto di superficie, prevista nel contratto preliminare tra il costruttore promittente venditore e il promissario acquirente, deve essere ritenuta nulla soltanto quando ecceda rispetto al prezzo stabilito nella presupposta convenzione tra lo stesso costruttore e l’ente territoriale, e non quando il prezzo contrattuale sia inferiore a quello stabilito nella stessa convenzione. Da ciò consegue che – con riferimento alla causa dedotta in giudizio – il trasferimento del diritto immobiliare in favore del ricorrente, da disporsi mediante pronuncia da adottarsi ai sensi dell’art. 2932 cod.civ., deve essere subordinato al solo pagamento del residuo differenziale tra l’importo indicato in contratto e quello già corrisposto, risultando, peraltro, incontroverso (siccome documentato ed accertato) che con dichiarazione allegata al contratto preliminare il costruttore aveva precisato che il prezzo contrattuale sarebbe rimasto fisso e non soggetto, quindi, ad alcuna maggiorazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come è noto, la c.d. "legge sulla casa" 1971/865 conferiva la possibilità ai Comuni di acquisire aree da destinare all'edificazione di fabbricati da destinare ad edilizia residenziale mercè concessione del diritto di superficie per 99 anni a costruttori che successivamente avrebbero proceduto all'alienazione delle unità immobiliari a coloro che, possedendo i relativi requisiti, ne avrebbero fruito. Il meccanismo di determinazione del prezzo di cessione, inderogabile, prevedeva la nullità quando ne fosse risultato un corrispettivo maggiorato rispetto a quello di legge. Nella fattispecie in esame, la detta nullità è stata esclusa sulla scorta di una duplice considerazione: da un lato infatti il prezzo contrattuale era inferiore rispetto a quello di cui alla convenzione, dall'altro era stata stabilita una clausola di invarianza di esso nel tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo traslativo della proprietà.