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Doppia alienazione immobiliare. Natura della responsabilità del secondo acquirente che abbia trascritto per primo il proprio titolo. (Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 39 del 7 gennaio 2021)

La vendita a terzi, con atto trascritto, di un bene immobile che abbia già formato oggetto, da parte del venditore, di una precedente alienazione si risolve nella violazione di un obbligo contrattualmente assunto nei confronti del precedente acquirente, determinando la responsabilità contrattuale dell'alienante, con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 cod.civ.; per converso, la responsabilità del successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale, ove trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o, almeno, nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione e, quindi, nella compartecipazione all'inadempimento dell'alienante, in virtù dell'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto, al cui titolare incombe, di conseguenza, la relativa prova ex art. 2697 cod.civ.

Commento

(di Daniele Minussi)
La S.C. mette a fuoco la differente natura della responsabilità che fa capo alle parti che abbiano posto in essere l'atto di alienazione di un immobile che già fosse stato oggetto di precedente alienazione, ancorchè non ancora trascritta. Come è noto infatti il conflitto tra più aventi causa dallo stesso alienante in materia di diritti reali immobiliari è risolto in base alla priorità della esecuzione della trascrizione. In forza della stessa l'acquisto diviene opponibile, non rilevando la mera priorità del perfezionamento dell'atto acquisitivo. Ciò premesso, mentre la natura della responsabilità che fa capo al venditore non può che essere configurata come avente natura contrattuale (con tutto ciò che discende sotto il profilo dell'onere probatorio in capo all'acquirente, tenuto ad allegare unicamente il fatto oggettivo dell'inadempimento), non altrettanto si può dire per la posizione del secondo acquirente. Soltanto nell'ipotesi in cui fosse dato conto della di lui consapevolezza della effettiva situazione (vale a dire della precedente alienazione), a costui farebbe capo un onere risarcitorio. la natura di tale responsabilità non potrebbe non essere extracontrattuale, essendo gravato di dar conto dei relativi presupposti il primo acquirente.

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