Ipotesi che non configurano acquisto a non domino

Non possono definirsi come appartenenti alle fattispecie acquisitive a non domino le figure di cui agli artt. 2644 , 1264 cod.civ..
Non è un non dominus in senso tecnico colui che aliena a più persone successivamente lo stesso bene immobile ovvero chi cede più volte lo stesso credito alla stregua dei criteri di risoluzione del conflitto tra gli aventi causa acquirenti.
Per quanto attiene all'art. 2644 cod.civ., norma che pone il principio in forza del quale tra più subacquirenti del medesimo bene immobile prevale colui che effettua per primo la trascrizione del proprio titolo acquisitivo, il problema può essere descritto in termini di risoluzione del primo acquisto trascritto intempestivamente^nota1 ovvero di inopponibilità di esso a chi abbia comunque trascritto prioritariamente ^nota2 .
La vendita cronologicamente successiva si potrebbe qualificare disposizione del diritto altrui ( rectius, di un diritto non più proprio) soltanto tra le parti (alienante e secondo acquirente). Tra gli acquirenti la situazione, in base all'elemento primario costituito dal titolo di acquisto, è paritetica, si tratta cioè per entrambi di acquisto a domino ^nota3.
Il conflitto tra di essi è risolto in base all'elemento secondario costituito dalla priorità della trascrizione ^nota4. In questo senso giova ribadire che la formalità pubblicitaria non svolge di per sè alcuna funzione traslativa (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 12236/02).
Altrettanto accade in tema di cessione del credito, tenuto conto delle debite differenze, ai sensi dell'articolo 1265 cod.civ., nel quale l'elemento secondario è costituito dalla priorità della notificazione ^nota5.
In definitiva, sia che si acceda alla tesi secondo la quale il primo acquisto si risolve in considerazione della trascrizione dell'acquisto successivo, sia che si faccia riferimento alla tesi dell'inopponibilitá dell'acquisto successivo, in ogni caso si tratta di fattispecie estranea rispetto a quelle acquisitive a non domino.
Neppure si tratta di acquisto a non domino nelle ipotesi in cui la patologia che affligge l'atto di trasferimento della proprietà del bene sia qualificata tra quelle che inducono caducazione retroattiva degli effetti del negozio soltanto inter partes e non con riferimento ai terzi (c.d. retroattività obbligatoria).
Si pensi alla risoluzione o alla rescissione del contratto. Se Tizio aliena a Caio un bene immobile il quale viene successivamente venduto da Caio a Sempronio, l'eventuale risoluzione del contratto con il quale è stata perfezionata la prima alienazione pronunziata successivamente alla seconda, non solo non fa venir meno il secondo acquisto, ma neppure vale a connotarlo come acquisto a non domino.
Occorre comprendere l'efficacia meramente obbligatoria ed interna della retroattività della risoluzione (art. 1458 cod.civ. ) ^nota6 .
Neppure si tratta di fattispecie acquisitive a non domino in tutti i casi in cui l'acquisto di un soggetto ha luogo incontestabilmente in una situazione in cui il consenso del dante causa si è formato in maniera difettosa. Vengono in esame le ipotesi in cui la volontà dell'alienante si forma all'esito di un procedimento complesso. Si pensi alla deliberazione degli organi assembleari di una persona giuridica ovvero al provvedimento tutorio in forza del quale viene autorizzato il compimento di un atto di un incapace.
Gli artt. 23, II comma, 25, II comma, 2377, VI comma, 2391, III comma, cod.civ. prevedono eventualità del primo genere, l'art. 742 cod.proc.civ. l'ultima ipotesi prospettata. Queste norme sono accomunate da un esito: la salvezza del diritto acquistato dall'avente causa in buona fede. A ben vedere non si tratta comunque di casi di acquisto a non domino. Il dante causa (l'associazione, la fondazione, la società per azioni, l'incapace) è sempre e comunque il titolare del diritto oggetto di alienazione. Fa difetto il requisito fondamentale degli acquisti a non domino : la carenza di titolarità in capo al disponente del diritto alienato. Viene piuttosto in considerazione il concetto di opponibilità, che sarà oggetto di specifica apposita disamina. E' sempre facendo ricorso all'opponibilità (e non agli acquisti a non domino ) che si può dar conto della prevalenza del diritto dell'alienante con patto di riscatto (o con patto di riserva della proprietà) rispetto al diritto acquistato dal terzo avente causa da colui che aveva in precedenza acquistato con clausola di riscatto o di riservato dominio (cfr. artt. 1504, 2653 cod. civ.).
Incongruente con il tema degli acquisti a non domino è infine la tematica del difetto di poteri rappresentativi nonché, quello correlato, di rappresentanza apparente.

Note

nota1

Sono di questa opinione Corrado, La pubblicità nel diritto privato, Torino, 1947, p.39; Natoli, La trascrizione, in Comm.cod.civ., Torino, 1971, p.7.
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nota2

Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, vol.II, 1965, Milano, p.745.
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nota3

Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p.8.
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nota4

Triola, Della tutela dei diritti. La trascrizione, in Trattato di dir.priv., dir. da Bessone, vol.IX, Torino, 2000, p.5.
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nota5

Nicolò, La trascrizione, vol.I, Milano, 1973, p.70.
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nota6

Analogamente Mosco, La risoluzione per inadempimento, Napoli, 1950, p.287.
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Bibliografia

• CORRADO, La pubblicità nel diritto privato, Torino, 1947
• MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
• MOSCO, La risoluzione del contratto per inadempimento, Napoli, 1950
• NATOLI, La trascrizione, Torino, Comm.cod.civ., 1971
• NICOLO', La trascrizione, Milano, I, 1973
• TRIOLA, Della tutela dei diritti. La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Bessone, IX, 2000