Deroga volontaria alle distanze legali tra costruzioni. Requisiti di manifestazione della volontà negoziale. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 14711 del 29 maggio 2019)

02/12/2019 Immobiliare, Legale, Operatori del mondo agricolo, Sistema bancario

Per l'esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze legali delle costruzioni o vedute non è necessaria alcuna formula sacramentale, ma è comunque indispensabile che detta volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente; l'indagine sull'effettiva volontà dei contraenti costituisce accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come è noto, in tema di distanze legali tra costruzioni, l'art. 873 cod.civ. contiene un rinvio recettizio alle norme regolamentari comunali, che assorbono a rango primario proprio in quanto da tale norma richiamate. Ciò premesso, l'accordo che i confinanti raggiungessero circa la deroga rispetto a tali limiti, avrebbe natura di convenzione costitutiva di un diritto di servitù: per tale motivo non sarebbe sufficiente una scrittura unilaterale del proprietario del fondo che autorizza la costruzione in deroga, ma occorre un vero e proprio accordo nel quale, pur non dovendosi usare formule sacramentali, risultino i termini precisi del diritto connotato da caratteri di realità.