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Condominio e lavori di manutenzione straordinaria. Vendita dell'appartamento successiva alla deliberazione assembleare: paga il venditore o l'acquirente? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 11199 del 28 aprile 2021)

In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio.
In caso di spese condominiali di carattere straordinario il Condominio è legittimato ad agire sia verso il condomino che era proprietario al momento della delibera assembleare che aveva deciso l’esecuzione dei lavori, sia verso il soggetto che ha acquistato l’immobile dal primo, ed è quindi responsabile per le somme dovute per l’anno in corso e per l’anno precedente. Nei rapporti interni tra i due debitori, invece, salvo patto contrario, a sostenere le spese sarà il soggetto proprietario al momento della delibera assembleare.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quid juris quando, nelle more tra la deliberazione di compiere determinate spese condominiali e l'attuazione o il pagamento delle relative opere, il proprietario di una delle unità immobiliari in condominio la venda? Secondo la S.C. l'obbligazione di contribuire al pagamento della spesa trae origine dalla deliberazione assembleare. Ne segue come sia tenuto al pagamento colui che era proprietario in tale momento. Va segnalato come, In passato fosse stato deciso che obbligato al pagamento fosse il proprietario tale nel momento in cui fossero stati eseguiti i lavori approvati (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 6323/03). Successivamente la Cassazione si è tuttavia pronunciata nello stesso senso della pronunzia qui in commento, ribadendo il principio in base al quale è tenuto a far fronte alla spesa chi era proprietario al tempo della deliberazione assembleare che l'ha decisa (Cass. Civ., Sez. II, 24654/10; Cass. Civ., Sez.II, 8782/13). Va comunque precisato che la decisione relativa all'esborso, per essere tale, deve disporre esplicitamente il perfezionamento dell'appalto ed il riparto del relativo onere, non essendo sufficiente l'assunzione di una decisione semplicemente programmatica (Cass. Civ., Sez. II, 10235/13).
Va inoltre sottolineato che, in ogni caso, l'acquirente dell'unità condominiale risponde dei debiti pregressi in solido con l'alienante. La solidarietà è limitata, ex art. 63 disp. att. cod.civ., al biennio. Una diversa regola potrebbe vigere nei rapporti interni tra venditore ed acquirente. Gli stessi, infatti, ben potrebbero intendersi nel senso tanto di porre a carico dell'acquirente le spese per i lavori di straordinaria manutenzione già deliberati prima dell'acquisto o, viceversa, porre a carico del venditore addirittura le spese straordinarie che fossero ancora da deliberare al tempo del trasferimento della proprietà. Comunque tali pattuizioni, come specificato anche nella sentenza qui in commento, non sarebbero opponibili all'amministrazione condominiale, la quale, come già riferito, potrà inoltre sempre giovarsi della menzionata regola della solidarietà passiva di cui all'art.63 disp. att. cod.civ.. Va osservato come, ai sensi del V comma del novellato (a far tempo dal 1 gennaio 2013) art.63 disp. att. cod.civ. colui che cede diritti su unità immobiliari rimane obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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