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Cass.Civ., sez. II, n.16930/2003. Eccezione di inadempimento. Obbligo del venditore di mettere a disposizione del compratore il certificato di abitabilità di beni immobili con destinazione residenziale.

In caso di negoziazione di beni immobili con destinazio­ne residenziale, tra i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa che il promittente venditore o l'alienan­te deve mettere a disposizione del promissario, o dell'ac­quirente, è compreso il certificato di abitabilità, atteso che il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto. L'obbligo del promettente venditore di allegare il certificato in questione, in mancanza di diver­sa previsione contrattuale, deve essere adempiuto al mo­mento della stipula dell'atto pubblico che è quello nel quale il promissario acquirente si impegna di pagare il saldo. Pertanto, quando il contratto preliminare non preveda che il saldo del prezzo debba essere corrisposto alla consegna dell'appartamento e stabilisca una data
successiva per la stipula del definitivo, il promettente venditore non è tenuto ad adempiere l'obbligazione di allegare il certificato di abitabilità all'atto della consegna dell'appartamento, mancando un legame di collegamen­to e di interdipendenza tra le reciproche prestazioni e con la conseguenza, altresì - non essendo le reciproche prestazioni (saldo del prezzo e allegazione del certificato di abitabilità) contemporaneamente dovute al momento della consegna dell'appartamento - che la mancanza di tale certificato non abilita il promissario acquirente, do­po la consegna dell'immobile, a opporre l'eccezione di inadempimento per giustificare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali assunti. (Nella specie pagamento di parte del prezzo e delle rate di mutuo).
L'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 del Cc., la quale, in via generale, presuppone che le reciproche prestazioni siano contemporaneamente dovute, è opponibile anche alla parte che debba adempiere entro un termine diverso e successivo, a fronte di un evidente pericolo di perdere la controprestazione, avendo essa già dimostrato di non essere in grado di provvedere ai propri obblighi. L'art. 1460 del Cc., infatti, esclude che nei contratti con prestazioni corrispettive, ove sia prevista da espressa pattuizione contrattuale (o dalla natura del contratto) la diversità dei termini di adempimento, il contraente tenuto per primo alla prestazione e resosi inadempiente, possa giovarsi dell'eccezione di inadempimento salva l'ipotesi del pericolo di perdere la controprestazione.

Commento

La pronunzia mette a fuoco il tema dell'opponibilità dell'eccezione di inadempimento. Comunemente si reputa che il rimedio possa essere utilizzato nel caso in cui entrambe le prestazioni debbano essere adempiute contemporaneamente. La decisione sposa invece l'opinione secondo la quale l'eccezione può essere opposta anche alla parte che debba adempiere entro un successivo termine in relazione al semplice pericolo di perdita della controprestazione quando si sia evidenziato il fatto che essa non sia in grado di far fronte ai propri obblighi.
Cosa dire allora della diversa cautela di cui all'art.1461 cod.civ.?

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