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Azione revocatoria ordinaria: praticabile in relazione al credito risarcitorio in favore del primo acquirente, secondo trascrivente? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 20118 del 2 settembre 2013)

Nell'ipotesi in cui un immobile venga venduto in tempi successivi a due diversi acquirenti, dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto, rendendolo così opponibile al primo, quest'ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l'azione revocatoria della seconda alienazione; tuttavia, poiché la seconda alienazione è anteriore al credito da tutelare (che nasce solo con la trascrizione), ai fini dell'accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza della precedente vendita da parte del secondo acquirente, ma è necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell'alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito.

Commento

(di Daniele Minussi)
La sentenza mette a fuoco una questione non certamente nuova, ma pur sempre rilevante sotto il profilo dell'illustrazione della dinamica della pubblicità dichiarativa. Premesso infatti che, ai sensi dell'art. 2644 cod.civ., il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene dal medesimo dante causa si risolve in base alla priorità della trascrizione (e non già in base al semplice principio della priorità temporale del perfezionamento dell'atto di acquisto) costituisce antico interrogativo se, una volta "persa" la proprietà il primo acquirente (secondo trascrivente) possa agire in revocatoria in riferimento alla seconda alienazione (trascritta per prima). E' infatti evidente che una risposta affermativa inficerebbe in maniera intollerabile la predetta regola espressa dall'art. 2644 cod.civ.. Se infatti fosse vero che, anche una volta trascritto in via prioritaria, l'acquisto potesse venir meno per il secondo acquirente primo trascrivente in conseguenza del vittorioso esperimento dell'azione revocatoria ad opera del primo acquirente ne sarebbe vulnerato il principio della dichiaratività della trascrizione, inteso a proteggere l'affidamento nel sistema pubblicitario. Proprio tale esigenza segna il limite della protezione accordata. Essa non vale, secondo la pronunzia in esame, quando il secondo acquirente che abbia trascritto per primo sia stato non consapevole della prima alienazione, ma addirittura abbia partecipato alla frode del venditore.

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