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Azione di simulazione. Quietanza del prezzo, vendita per atto pubblico e forza legale privilegiata. (Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 17566 del 18 giugno 2021)

La dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nel rogito notarile, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti del contratto che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti. In materia di simulazione si può inferire la conferma del carattere apparente del contratto anche dalla mancata dimostrazione, da parte del compratore del relativo pagamento. Né si può attribuire alcuna efficacia probatoria all’indicazione, contenuta nell’atto notarile di compravendita, che il pagamento del prezzo sia avvenuto contestualmente alla firma dell’atto, posto che tale dichiarazione, che proviene dalle parti, non è assistita dal valore fidefacente fino a querela di falso derivante dall’attestazione del pubblico ufficiale, di fronte al quale non si è verificato, in concreto, alcun pagamento.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema è quello della simulazione del pagamento del prezzo di una vendita immobiliare, pagamento che nell'ipotesi del creditore di una delle parti, non sia in effetti mai avvenuto nonostante la menzione effettuata nell'atto notarile. Che il terzo non sia minimamente vincolato da tali risultanze sarebbe invero già principio generale, ma il punto, invero scontato, è che la dichiarazione dell'intervenuto pagamento del prezzo non è dotata di alcuna forza legale privilegiata. Va peraltro rilevato come, a far tempo dall'entrata in vigore del d.l. 4 luglio 2006 n.223, l'obbligo di tracciamento degli strumenti di pagamento utilizzati per il adempiere all'obbligazione pecuniaria afferente al prezzo della vendita immobiliare debba rinvenire luogo nel rogito notarile. Tali evidenze svolgerebbero indubbiamente una rilevanza probatoria non irrilevante.

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