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Compravendita immobiliare: le agevolazioni prima casa


L'acquisto di una casa destinata a costituire la "prima abitazione" è, con tutta evidenza, un evento di fondamentale importanza per ogni persona. Dal 1982 (tempo in cui venne emanata la c.d. legge "Formica") molteplici sono stati gli interventi normativi in tema di agevolazioni tributarie (che, giova rammentare, competono anche quando l'acquisto discenda da pronunzia di usucapione: cfr. CTR Roma, Sez. XXI, sent. n. 71/2016).

Le agevolazioni di cui all'art. 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (T.U. 131 del 1986) consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare (secondo una nozione unitaria: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 5691/2014). Dubbi si pongono in relazione all'utilizzo dello schema del contratto a favore di terzo ai sensi dell'art. 1411 cod.civ. (cfr. CTR Perugia, Sez. I, sent. n. 359/2014).
Anzitutto la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale del bene rivalutato da un coefficiente specifico, inferiore a quello ordinario (attualmente la rendita catastale moltiplicata per 116 invece che per 126 in riferimento agli altri immobili abitativi non destinati a prima abitazione).
L'imposta di registro è dovuta nella misura del 2%.
Secondariamente l'aliquota di tassazione risulta ridotta rispetto a quella ordinaria.
L'imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
L'imposta catastale è dovuta parimenti in misura fissa di euro 50 anzichè in misura proporzionale.

Quanto riferito vale per gli atti che siano soggetti ad imposta di registro, dunque, con buona approssimazione, alle compravendita che intercorrano tra soggetti privati (ma si veda Cass. Civ., Sez. V, 14398/13 che ha sancito l'applicabilità delle agevolazioni anche alle sentenze dichiarative dell'intervenuta usucapione). Se la negoziazione si svolge tra un'impresa (costruttrice) ed un privato (acquirente), il discorso cambia. Infatti per chi professionalmente svolge attività di costruttore, vendere un appartamento equivale a vendere merce. Per tale motivo la vendita sarà assoggettata ad IVA. L'IVA (nella misura del 4% se l'acquisto fruisce di agevolazioni prima casa) verrà versata dall'acquirente direttamente nelle mani del venditore. In questa ipotesi in sede di rogito notarile, saranno dovute comunque le imposte fisse di registro, catasto e trascrizione (nella misura fissa di euro 200 per ciascun tributo).

Occorre a questo punto rammentare quali siano i requisiti che servono per poter fruire delle dette agevolazioni.
a) Anzitutto occorre che le parti ne abbiano invocato l'applicazione in sede di stipulazione dell'atto di acquisto. Nel predetto atto occorrerà inoltre che l'acquirente effettui le seguenti dichiarazioni:
b) di avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare nota1. In alternativa, di voler trasferire la propria residenza nel predetto Comune, ove si trova l'immobile acquistato, entro diciotto mesi a far tempo dalla data dell'atto. Non sarebbe sufficiente la dichiarazione di intento predetta: occorre poi che in concreto si provveda conformemente a detta manifestazione di volontà (Cass. Civ., Sez. V, 14413/2014). E' sufficiente che anche soltanto uno dei coniugi in comunione legale dei beni vi provveda (Cass. Civ., Sez. V, 16026/2015).
A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V, 1530/12). Irrilevante la "residenza di fatto", altrimenti qualificabile più correttamente come dimora (Cass. Civ., Sez. Tributaria, 3384/13) nota2. E' sufficiente che entro il termine sia stata introdotta la richiesta di trasferimento della residenza, anche se non ancora conseguita (Cass. Civ., Sez. VI-T, 110/2015) anche se è stato deciso come, nell'ipotesi di accertamento negativo susseguente, si determini comunque la revoca delle invocate agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 2181/2015).
Cosa dire dell'ipotesi in cui l'acquirente non riesca a trasferire la propria residenza nel predetto termine per il sopraggiungere di eventi straordinari ed imprevedibili? E' stato deciso al riguardo come possa essere invocata la forza maggiore per scongiurare la decadenza (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 14399/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 24963/2015, in riferimento alla scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presso il quale l'acquirente avrebbe dovuto trasferire la propria residenza; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 17442/2013, si pensi anche allo smottamento dell'area di sedime, cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, sent. n. 19247/2014). Non altrettanto, invece, nell'ipotesi della precarietà delle condizioni di salute dell'acquirente (Cass. Civ., Sez. V, 22002/2014), di mancato perfezionamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del fabbricato acquistato (Cass. Civ., Sez. V, 7067/2014, Cass. Civ., Sez. VI-T, 5015/2015 oppure ancora di mancato rilascio della sanatoria rispetto alle opere di ristrutturazione (CTR Roma, Sez. XIV, 2264/2015); contra, si veda Cass. Civ., Sez. V, 18770/2014 ed anche Cass. Civ., Sez. V, 8351/2016 in relazione al rifacimento del tetto e delle scale condominiali, lavori deliberati dopo l'acquisto dell'appartamento), ovvero di impossibilità di portare a termine lo sfratto del precedente inquilino (Cass. Civ., Sez. V, 13177/2014) nè in quello della separazione personale consensualmente intervenuta tra i coniugi acquirenti (Cass. Civ., Sez.VI T, 16082/2014). Neppure rilevano le lungaggini burocratiche concernenti il rilascio di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l'immobile da abitare (Cass. Civ., Sez. VI-T, Cass. civile, sez. VI-T del 2015 numero 4800 (10/03/2015)), la sussistenza di gravi vizi dell'immobile acquistato (Cass. Civ., Sez.V, 10586/2015) nè il mancato rilascio dell'inquilino nonostante la regolare disdetta, anche se non mancano pronunzie difformi (Cass. Civ., Sez. V, 13346/2016, contra: Cass. Civ., Sez. VI-V, 25437/2015). Insomma: la "forza maggiore" deve integrare gli estremi di una situazione avente carattere oggettivo, imprevedibile e, soprattutto, inevitabile (Cass. Civ., Sez. V, 864/2016). Questa conclusione è stata peraltro revocata in dubbio. Infatti la S.C., con due distinte pronunzie a distanza di un solo giorno ha dapprima negato la rilevanza della forza maggiore (dovendo dunque essere semplicemente constatata l'oggettiva decadenza del contribuente per il decorso inutile del termine di 18 mesi senza che abbia avuto luogo il trasferimento della residenza: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 2616/2016), poi invece ne ha confermato l'importanza (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-V, 2777/2016). Probabilmente urge un chiarimento definitivo su questo aspetto, connotato da una ricorrenza statistica non indifferente.

Esiste un succedaneo rispetto al requisito della residenza anagrafica: spettano le agevolazioni anche nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia acquistato l'abitazione nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa (purchè poi adibisca l'immobile a propria abitazione) e persino nel comune in cui studia ovvero svolge attività di volontariato (CTR Firenze, Sez. XXXV, sent. n. 58/2015).

Cosa dire dell'ipotesi in cui uno soltanto dei coniugi in regime di comunione legale dei beni abbia trasferito la propria residenza, mentre l'altro (per motivi di lavoro) non abbia potuto farlo, pur coabitando nel nuovo immobile acquistato? Al riguardo è stato fatto riferimento al concetto di "residenza familiare", considerando l'elemento della coabitazione come rilevante (Cass. Civ., Sez. V, 1494/2016). E' stato comunque messo a fuoco come la coabitazione non abbia necessariamente a che fare con la fissazione di una comune residenza. Così è ben possibile che ciascuno dei coniugi abbia una differente residenza, pur non venendo meno la coabitazione. Ovviamente se entrambi hanno acquistato un immobile invocando agevolazioni, qualora uno di essi poi non trasferisca ivi la residenza, sarà legittimo procedere al recupero delle imposte non pagate (Cass. Civ., Sez. V, 13334/2016).

c) che la porzione immobiliare in contratto non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Giova osservare come, prima del 1 gennaio 2014 occorreva invece attestare che l'immobile non avesse le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969). Tale modifica normativa era stata introdotta unicamente nel testo unico dell’imposta di registro, essendosi il legislatore "dimenticati” di introdurre analogo aggiornamento nella legislazione IVA (n. 21 della Tabella A Parte II, allegata al Dpr 633/1972). Tale discrasia è stata eliminata a far tempo dal 13 dicembre 2014 per effetto dell'emanazione dell'art.33 del d.lgs 175/2014. Cosa dire dei provvedimenti sanzionatori dell'Agenzia delle Entrate emanati sulla scorta della "vecchia" normativa prima di tale adeguamento? Al riguardo è stato deciso che, pur dovendosi applicare a livello sostanziale il principio tempus regit actum, a condizione che il relativo procedimento sia tutt'ora pendente, è possibile fare riferimento a livello di normativa sanzionatoria, all'opposto principio del favor rei (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13235/2016).
Tornando all'aspetto delle caratteristiche "di lusso", bastava che uno o più parametri conducessero a riqualificare l'immobile come riconducibile anche in astratto a tali categorie per indurre l'amministrazione a negare le pure invocate agevolazioni. Tra esse spiccava tra tutte quella della superficie dell'immobile. (superficie superiore a 200 metri quadrati se monofamiliare, a 240 metri quadrati se in edificio insieme ad altre unità, esistenza di un terreno pertinenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 3148/2015).
L'oggettività del parametro della superficie massima non è parso tuttavia tale: va segnalato infatti come sia stato escluso che il diniego della spettanza delle agevolazioni in parola possa riverberarsi anche sulla posizione dell'alienante (quando costui sia un soggetto IVA, che cioè abbia riscosso l'importo della tassazione da riversare al fisco) in conseguenza della dichiarazione dell'acquirente che le abbia invocate (Cass. Civ., Sez. V, 3844/2016).
Occorre inoltre che l'immobile acquistato rientri nelle categorie catastali afferenti alla civile abitazione: non competerebbero dunque le agevolazioni nell'ipotesi in cui l'acquisto riguardasse una unità immobiliare classificata come ufficio (A/10), indipendentemente dal fatto concreto che l'acquirente la adibisse in fatto a propria abitazione (per una singolare discrepanza, nel senso della possibilità di fruire delle agevolazioni ICI (ora IMU) si veda CTR Roma, Sez. XXXVIII, sent. n. 1234/2015;

d) di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile acquistato. A tal proposito giova osservare come non venga meno la possibilità di ottenere le agevolazioni se l'acquirente sia proprietario di una quota di un immobile (perchè, ad esempio, ricevuto per successione mortis causa insieme ad altri coeredi). Il criterio è quello della inidoneità a disporre del bene per fini abitativi. Così è stato deciso nel senso della spettanza della agevolazioni quando chi le invoca fosse già titolare di una quota esigua (nella specie il 5%) di altra abitazione nello stesso Comune in cui era stata acquistata l'unità abitativa (Cass. Civ., Sez. VI-T, 21289/2014). L'inidoneità è concetto diverso dalla mera scomodità: pertanto non spettano le agevolazioni a chi sia già proprietario nel Comune di un alloggio, ancorchè non abbia a disposizione una stanza singola per la figlia ed il figlio (Cass. Civ., Sez. V, 2278/2016). Se si procede ad acquisire una unità immobiliare attigua a quella già posseduta con l'intenzione di procedere alla fusione allo scopo di formare un unico appartamento, è eccezionalmente possibile fruire delle agevolazioni. Ciò a condizione che l'immobile che costituisce il risultato finale dell'operazione rispetti i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969, con speciale riferimento ai limiti dimensionali della superficie complessiva (cfr. la Risoluzione Agenzia delle Entrate N. 142/E, 2009 "Acquisto di alloggio contiguo, agevolazioni prima casa" che ebbe a recepire le indicazioni della giurisprudenza). In ogni caso è necessario a tal fine che si proceda ad operare la fusione delle schede, dunque un omogenea classificazione catastale (cfr. CTR Potenza, sez.II, sent. n. 194/2016).

e) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione da essa parte acquirente acquistata con le agevolazioni di prima casa nota3. Cosa dire dell'ipotesi in cui uno dei coniugi, già acquirente di unità abitativa in comunione legale dei beni, abbia a separarsi legalmente ed a successivamente acquistare altra casa di abitazione nello stesso comune in cui si trova l'unità immobiliare precedentemente acquistata? Al quesito la S.C. ha dato risposta affermativa (Cass. Civ., Sez. V, 3931/2014), sostenendo la possibilità di fruire le agevolazioni fiscali. E' stato osservato, in particolare, che la comunione legale si converte, per effetto della separazione, in comunione ordinaria, con la conseguenza che la contitolarità di una quota sul bene è analoga a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative primarie. Altrimenti per poter acquistare un secondo appartamento dopo aver già fruito delle agevolazioni in riferimento ad un primo immobile senza averlo ancora venduto, occorrerebbe dar conto della sopravvenuta inidonietà del primo alloggio (cfr., indirettamente, Comm. Trib. Catanzaro, Sez.IV, 804/2015).

Questo quadro è radicalmente mutato per effetto della entrata in vigore, a far tempo dal 1 gennaio 2016, del comma 55 della c.d. "legge di stabilità 2016", che ha introdotto, di seguito al comma 4 della norma agevolativa in esame, il comma 4 bis, ai sensi del quale "l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di
acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui
alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle
lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4".

E' attualmente possibile pertanto fruire delle agevolazioni quand'anche non si sia riusciti a vendere in precedenza la propria "prima casa", a condizione che lo si faccia entro un anno dal nuovo acquisto. E' chiaro come possa essere pericoloso confidare in questa possibilità, rimanendo il rischio di non riuscire neppure una volta trascorso l'anno, ad alienare l'immobile precedentemente acquistato, subendo così la ripresa fiscale.

In riferimento ai requisiti di un'abitazione "non di lusso" (dovendosi peraltro precisare come attualmente quello che conta è che l'immobile non sia qualificato come A/1, A/8, A/9) merita speciale attenzione la messa a fuoco delle prescrizioni di cui al riferito d.m. 2 agosto 1969. Uno dei criteri fondamentali è costituito dalla superficie utile dell'abitazione, la quale non deve eccedere i 240 metri quadrati ovvero se considerata alloggio padronale, i 200 metri quadrati. Possono essere esclusi da tale computo soltanto i balconi, i terrazzi, le cantine (Cass. Civ., Sez. VI-T, 17555/2016; Cass., Sez. V, 20031/2015; cfr.CTR Roma, Sez. IX, sent. n. 7513/2014 in riferimento all'onere della prova), i posti auto (sulle cui caratteristiche si veda Cass. Civ., Sez. V, 25161/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 23507/2014), le soffitte. Altri vani accessori devono invece esser computati, essendo irrilevante sia l'eventuale difetto di abitabilità o agibilità (Cass. Civ., Sez.V, 12942/13), sia l'abusività di una parte degli stessi (Cass. Civ., Sez.V, 12517/13). Ne segue che nel calcolo debba esser computato anche un semplice ripostiglio, quand'anche avesse caratteristiche analoghe ad una soffitta (quest'ultima invece testualmente esclusa, anche se non può essere considerato "soffitta" il sottotetto diventato in fatto fruibile come abitazione: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 26647/2014): si veda Cass. Civ., Sez. V, 17439/13. Cfr., in tema di "sototetto", anche Cass. Civ., Sez. V, 18206/2016.
Analogamente si è fatto riferimento allo sdrucciolevole concetto di "utilizzabilità" (anche soltanto potenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 18477/2016) e non di quello, tecnico, di agibilità, per il deposito annesso all'abitazione allo scopo di negare le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 25674/13). Da computare dunque anche le mansarde, pur quando fossero prive dei requisiti di abitabilità (Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 12471/2015). Non soltanto, ma la pervasività del Fisco è tale che sono apparsi legittimi (sulla scorta di una discutibile interpretazione analogica del II comma dell'art.52 del dpr 1972/633 dettato in tema di IVA) accessi diretti dell'Ufficio presso la casa del contribuente, ai fini di effettuarne la misurazione e l'accertamento della natura dei vani accessori (Cass. Civ., Sez. V, 13145/2016).
La superficie da considerare è soltanto quella calpestabile o devono computarsi anche le mura perimetrali e quelle interne? Parrebbe che al quesito debba darsi quest'ultima risposta, prescindendosi cioè dal requisito della calpestabilità dell'area (Cass. Civ., Sez. V, 21287/13). Circa le modalità con le quali l'Ufficio ha l'onere di indicare gli elementi dai quali ritrarre il superamento dei predetti limiti dimensionali, si veda CTR Potenza, Sez. III, sent. n. 616/2014.
Quando devono essere riguardati i limiti dimensionali in parola? Esclusivamente nel tempo dell'acquisto. Sono irrilevanti le modificazioni susseguenti (Cass. Civ., Sez. VI-T, 11973/2015). Non importa, in particolare, se l'unità abitativa avente superficie superiore a mq.240 sia stata acquisita da due distinte persone che successivamente la frazionino dividendola in due appartamenti aventi caratteristiche non di lusso (Cass. Civ., Sez. VI-T, 7457/2016).

Le agevolazioni in parola spettino non soltanto per l'atto con il quale venga acquistata l'abitazione principale, ma anche quando, in un tempo successivo, venga acquisito ulteriore bene immobile pertinenziale rispetto ad essa, indipendentemente dalla categoria catastale (Cass. Civ., Sez. V, 6259/13).

L'immobile acquistato con le agevolazioni deve inoltre, ai fini del mantenimento delle stesse, non essere rivenduto se non una volta decorsi cinque anni, altrimenti incorrendo l'acquirente nella decadenza delle agevolazioni stesse. Va tuttavia considerato come non sia considerato atto di alienazione volontaria la cessione dell'immobile in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione personale tra coniugi (CTR Roma, Sez. IX, 2331/2015; Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 3753/2014; Cass. Civ., Sez. V, 23225/2015) Ciò neppure quando il coniuge trasferente non abbia la possibilità di provvedere al riacquisto di nuova abitazione entro l'anno dalla cessione (cfr. Cass. Civ., Sez.V, 5156/2016). Al contrario, la successiva pattuizione con cui le parti originarie vengano a determinare lo scioglimento del contratto di vendita, determinando la retrocessione del bene se effettuato prima del quinquennio determina la revoca delle agevolazioni ((Cass. Civ., Sez. VI-T, 791/2015).
Questo esito non è inevitabile: il contribuente che ha provveduto a vendere prima dei cinque anni l'immobile già acquistato con le agevolazioni può mantenerle a patto che "entro un anno dall'alienazione... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". Tale acquisto può anche procedere a titolo gratuito o liberale (Cass. Civ., Sez. V, 23219/2015).

E' inoltre possibile che colui che ha acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni in parola poi proceda a vendere l'immobile, ad esempio, perchè divenuto insufficiente per le esigenze della famiglia. In tal caso la legge consente che, nell'ipotesi di riacquisto entro un anno dalla vendita di ulteriore unità immobiliare sia consentito nuovamente fruire (anche "a catena", ripetutamente: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13958/2016) delle agevolazioni "prima casa" (sempre, almeno parrebbe, alle condizioni già citate. Circa la necessità, comunque, anche di una concreta attuazione del proposito di voler adibire l'immobile a propria prima casa: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 22944/13, ma, in senso del tutto difforme, Cass. Civ., Sez. VI-T, 15617/2014; tuttavia, nel primo senso riferito, si veda ancora Cass. Civ., Sez. VI-T, 7338/2015. In termini analoghi si veda anche Cass. Civ., Sez. VI-T, 8847/2015). V'è di più: è stato deciso come sia possibile mantenere le agevolazioni per il primo acquisto ed anche fruirle per il secondo nel caso in cui nella casa acquistata per prima non si sia avuto il tempo di andare ad abitare (in quanto venduta immediatamente per procedere ad un nuovo acquisto) a condizione che la residenza nella "seconda" "prima casa" sia stata trasferita entro i diciotto mesi e non siano intercorsi tra rivendita e riacquisto dodici mesi (Cass. Civ., Sez. V, 20042/2015).
Non gioverebbe, tuttavia, ai fini del mantenimento delle agevolazioni già fruite, semplicemente perfezionare un semplice contratto preliminare inteso ad assicurare il riacquisto di nuova abitazione (Cass. Civ., Sez. V, 2613/2016; Cass. Civ., Sez. VI-T, 17151/2014). Cosa riferire dell'ipotesi, difforme rispetto al mero riacquisto di nuova unità immobiliare "prima casa", dell'acquisizione di un terreno sul quale edificare la propria abitazione? L'AE aveva chiarito (con la propria Risoluzione 44/E 2004) che la decadenza viene evitata anche in esito all'acquisizione entro un anno dalla rivendita di un terreno sul quale il contribuente intenda costruire la propria "prima casa". A fortiori la decadenza non si verifica se il terreno sia già di proprietà di chi abbia venduto la propria "prima casa" prima del quinquennio e, entro l'anno da tale alienazione provveda a stipulare contratto di appalto per la costruzione della nuova "prima" abitazione (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 24253/2015). Al riguardo è stato precisato che "entro un anno" va considerato come dies ad quem e non quale dies a quo: ne segue che l'esonero dalla decadenza vale anche quando il contribuente fosse già proprietario del terreno, importando solo che realizzi entro un anno un fabbricato utilizzabile quale abitazione principale (Cass. Civ., Sez. VI-T, 13550/2016; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 18211/2016).

V'è poi da considerare un ulteriore rilevante aspetto connesso alla vendita della prima casa ed al successivo riacquisto della stessa: è possibile decontare dalle imposte quanto già versato in occasione del precedente acquisto (credito di imposta). Non è invece praticabile invocare legittimamente le agevolazioni in parola in relazione all'acquisto di un'abitazione successivamente "trasformandola" in ufficio senza avervi mai trasferito la residenza (Cass. Civ., Sez. V, 14173/13). Il credito di imposta compete anche nell'ipotesi di vendite e riacquisti "a catena", successivi cioè ad una seconda acquisizione di abitazione "prima casa" (Cass. Civ., Sez. V, 2072/2016).

La legislazione speciale talvolta nel passato ha previsto agevolazioni fiscali "prima casa" peculiari. Si pensi a quelle di cui all'art.5 della legge 168/1982 (che prescriveva la corresponsione delle imposte di registro/catasto/trascrizione in misura fissa in relazione alla vendita di unità immobiliari realizzate in attuazione di piani di recupero). Va da sè che la fruizione di tali agevolazioni ha quale presupposto l'intervenuta stipulazione della convenzione di recupero tra l'attuatore ed il Comune, ciò che costituisce l'antecedente logico per l'esecuzione dell'intervento edilizio (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 25473/13). L'attuazione della ristrutturazione o del restauro deve avere luogo nel triennio, indipendentemente da difficoltà urbanistiche. A far tempo dal decorso del triennio scatta il termine decadenziale a disposizione dell'Ufficio per l'azione intesa al recupero delle maggiori imposte (Cass. Civ., Sez. VI-T, 3152/2015).

Cosa accade nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia dichiarato di possedere, ai fini del conseguimento delle agevolazioni, requisiti in effetti insussistenti? Al riguardo l'Agenzia delle Entrate dispone della potestà di condurre accertamenti (entro il termine di tre anni, prorogabile di ulteriori due: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 18391/13) all'esito dei quali eventualmente procedere al recupero delle imposte illegittimamente non corrisposte, maggiorate di una sovrattassa del 30% nonchè degli interessi di mora.

E' anche possibile che si verifichi la decadenza dalle agevolazioni già richieste in sede di acquisto dell'immobile. A tal riguardo non è tuttavia il contribuente che deve denunziare la perdita dei requisiti. Il fisco ha la possibilità, entro tre anni dalla verificazione del fatto che ha determinato la perdita dei requisiti, di contestare l'evento procedendo al recupero della maggiore imposta, delle sovrattasse e degli interessi. Analogo principio è stato posto in tema di perdita dei requisiti (consistenti nella realizzazione dell'edificazione entro cinque anni dall'acquisto del terreno) per fruire delle agevolazioni di cui all'art.33 della legge 2000/380 per l'acquisizione di terreni poste in aree soggette a piani particolareggiati (Cass. Civ., Sez. VI-T, 27484/13).

Cosa riferire nell'ipotesi in cui l'immobile sia abusivo? Al riguardo ai sensi dell'art.49 del t.u. 2001/380, non risulta possibile fruire delle agevolazioni: se eventualmente fruite in sede di acquisto (dovendosi tuttavia rilevare come la vendita dovrebbe essere affetta da ben più radicale invalidità), devono essere revocate. Va tuttavia precisato come la revoca non operi nel caso in cui si tratti di abuso edilizio commesso in tempo successivo all'atto di acquisto per il quale siano state richieste le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 4351/2016).

E' possibile rinunziare alle già fruite agevolazioni in relazione all'acquisto di un acquisto da tempo perfezionato (corrispondendo le relative imposte, sovrattasse ed interessi) allo scopo di comperare una nuova "prima casa"? Al quesito è stata data una risposta negativa (cfr. Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 17294/2014). L'unica via è quella della cessione della precedente "prima casa" che venga rimpiazzata da altro immobile in relazione al cui acquisto si potrà nuovamente fruire delle dette agevolazioni, essendo escluso che si possa esercitare una sorta di jus poenitendi, ancorchè a pagamento.

Va dato conto di una vera e propria "trappola" scaturente dalla normativa secondaria. Quando infatti la zona in cui è costruita un'abitazione è destinata dai regolamenti edilizi comunali come adibita alla edificazione di "ville", indipendentemente dalle caratteristiche dell'unità immobiliare (e quand'anche il PRG consenta la realizzazione di abitazioni non di lusso), non spettando le agevolazioni fiscali "prima casa", dovendo le imposte essere corrisposte in misura piena (Cass. Civ., Sez. V, 13312/2016; Cass. Civ., Sez. V, 8344/2016).

Da ultimo va rilevato come le agevolazioni in esame spettino anche a fronte dell'acquisto di immobile ad uso professionale, a condizione che esso sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La questione rileva anche ai fini della determinazione dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sul finanziamento necessario per l'acquisto (CTR Roma, Sez. XXIX, 3460/2015).

Note

nota1


L'unità immobiliare deve essere adibita a civile abitazione. E' escluso che possano essere legittimamente invocabili le agevolazioni in riferimento a magazzini, depositi, etc., se non in quanto pertinenze rispetto ad una civile abitazione. E' tuttavia possibile che in relazione ad un'unità immobiliare già magazzino sia introdotta una domanda di variazione catastale intesa ad ottenere un classamento idoneo. Si è deciso al riguardo come sia sufficiente la mera introduzione della domanda di variazione, ogniqualvolta il procedimento amministrativo si sia concluso con il mutamento di destinazione d'uso (Cass. Civ., Sez. V, 14396/13).
Cosa dire dell'ipotesi in cui marito e moglie in comunione legale dei beni abbiano residenze in luoghi diversi? E' stato deciso come quello che conta sia unicamente la considerazione del centro della vita familiare, non rilevando l'eventuale diversa residenza di uno dei coniugi (Cass. Civ., Sez. V, 16355/13).
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nota2

Occorre inoltre che la proprietà dell'unità immobiliare venga mantenuta in capo all'acquirente per almeno cinque anni a far tempo dall'acquisto (ovvero che la residenza venga mantenuta per analogo periodo di tempo), diversamente operando la decadenza dalla agevolazioni in parola, con tutte le conseguenze del caso. E' stato deciso tuttavia che non integra l'ipotesi di cessione del diritto la mera rinunzia abdicativa dell'usufrutto effettuata da colui che avesse precedentemente acquisito il detto diritto fruendo delle agevolazioni in parola (Cass. Civ., Sez. VI, 10249/13). Va rilevato che le detta decadenza opera anche in tema di acquisto a titolo donativo, in relazione al quale siano state applicate le agevolazioni di che trattasi. E' stato tuttavia deciso che possa giovare, analogamente a quanto è a dirsi in relazione all'acquisto oneroso, il susseguente acquisto entro l'anno di altro immobile, ancorchè ancora a titolo donativo (Cass. Civ., Sez. V, 16077/13).
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nota3

Si tratta delle agevolazioni già portate dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n.549 ovvero di cui all'art. 1 della Legge 22 aprile 1982 n. 168, dall'articolo 2 del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito con modificazioni dalla legge 5 aprile 1985 n. 118, nonchè di quelle previste dall'articolo 3 comma 2 della Legge 31 dicembre 1991 n. 415, dall'articolo 5 comma 2 del D.L. 21 gennaio 1992 n. 14, di quelle previste dal D.L. 20 marzo 1992 n. 237, di quelle previste dal D.L. 20 maggio 1992 n. 293, di quelle previste dal numero 2 dell'articolo 2 del D.L. del 24 luglio 1992 n. 348, di quelle previste dal D.L. 24 settembre 1992 n. 388, di quelle previste dal D.L. 24 novembre 1992 n. 455, all'articolo 1, comma 2 del D.L. 23 gennaio 1993 n.16 convertito, con modificazioni, nella legge 24 marzo 1993 n.75 e dall'articolo 16 del D.L. 22 maggio 1993 n.155 convertito, con modificazioni, nella legge 19 luglio 1993 n.243 e successive modifiche ed integrazioni.
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Prassi collegate


Quadri sinottici

  • Decadenza agevolazioni prima casa
  • Quadro sinottico - Nuove imposte 2014

Contributi di approfondimento

  • (Forse) la Corte di cassazione non legge le sue stesse sentenze. Spigolature su prima casa e comunione legale

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