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Il requisito della residenza (agevolazioni prima casa)

Tra le dichiarazioni che l'acquirente deve, ai fini di poter fruire delle agevolazioni "prima casa", riportare nell'atto di acquisto spicca quella di "avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare" nota1. In alternativa, egli deve dichiarare "di voler trasferire la propria residenza nel predetto Comune, ove si trova l'immobile acquistato, entro diciotto mesi a far tempo dalla data dell'atto".

Non sarebbe sufficiente la dichiarazione di intento predetta: occorre poi che in concreto si provveda conformemente a detta manifestazione di volontà (Cass. Civ., Sez. V, 14413/2014). E' sufficiente che anche soltanto uno dei coniugi in comunione legale dei beni vi provveda (Cass. Civ., Sez. V, 16026/2015).
A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V, 1530/12). Irrilevante la "residenza di fatto", altrimenti qualificabile più correttamente come dimora (Cass. Civ., Sez. Tributaria, 3384/13) nota2. E' sufficiente che entro il termine sia stata introdotta la richiesta di trasferimento della residenza, anche se non ancora conseguita (Cass. Civ., Sez. VI-T, 110/2015) anche se è stato deciso come, nell'ipotesi di accertamento negativo susseguente, si determini comunque la revoca delle invocate agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 2181/2015).
Cosa dire dell'ipotesi in cui l'acquirente non riesca a trasferire la propria residenza nel predetto termine per il sopraggiungere di eventi straordinari ed imprevedibili? E' stato deciso al riguardo come possa essere invocata la forza maggiore per scongiurare la decadenza (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 14399/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 24963/2015, in riferimento alla scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presso il quale l'acquirente avrebbe dovuto trasferire la propria residenza; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 17442/2013, si pensi anche allo smottamento dell'area di sedime, cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, sent. n. 19247/2014). Non altrettanto, invece, nell'ipotesi della precarietà delle condizioni di salute dell'acquirente (Cass. Civ., Sez. V, 22002/2014), di mancato perfezionamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del fabbricato acquistato (Cass. Civ., Sez. V, 7067/2014, Cass. Civ., Sez. VI-T, 5015/2015 oppure ancora di mancato rilascio della sanatoria rispetto alle opere di ristrutturazione (CTR Roma, Sez. XIV, 2264/2015); contra, si veda Cass. Civ., Sez. V, 18770/2014 ed anche Cass. Civ., Sez. V, 8351/2016 in relazione al rifacimento del tetto e delle scale condominiali, lavori deliberati dopo l'acquisto dell'appartamento), ovvero di impossibilità di portare a termine lo sfratto del precedente inquilino (Cass. Civ., Sez. V, 13177/2014) nè in quello della separazione personale consensualmente intervenuta tra i coniugi acquirenti (Cass. Civ., Sez.VI T, 16082/2014). Neppure rilevano le lungaggini burocratiche concernenti il rilascio di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l'immobile da abitare (Cass. Civ., Sez. VI-T, Cass. civile, sez. VI-T del 2015 numero 4800 (10/03/2015)) nè la sussistenza di gravi vizi dell'immobile acquistato (Cass. Civ., Sez.V, 10586/2015). Insomma: la "forza maggiore" deve integrare gli estremi di una situazione avente carattere oggettivo, imprevedibile e, soprattutto, inevitabile (Cass. Civ., Sez. V, 864/2016). Questa conclusione è stata peraltro revocata in dubbio. Infatti la S.C., con due distinte pronunzie a distanza di un solo giorno ha dapprima negato la rilevanza della forza maggiore (dovendo dunque essere semplicemente constatata l'oggettiva decadenza del contribuente per il decorso inutile del termine di 18 mesi senza che abbia avuto luogo il trasferimento della residenza: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 2616/2016), poi invece ne ha confermato l'importanza (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-V, 2777/2016). Probabilmente urge un chiarimento definitivo su questo aspetto, connotato da una ricorrenza statistica non indifferente.

Esiste un succedaneo rispetto al requisito della residenza anagrafica: spettano le agevolazioni anche nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia acquistato l'abitazione nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa (purchè poi adibisca l'immobile a propria abitazione) e persino nel comune in cui studia ovvero svolge attività di volontariato (CTR Firenze, Sez. XXXV, sent. n. 58/2015).

Cosa dire dell'ipotesi in cui uno soltanto dei coniugi in regime di comunione legale dei beni abbia trasferito la propria residenza, mentre l'altro (per motivi di lavoro) non abbia potuto farlo, pur coabitando nel nuovo immobile acquistato? Al riguardo è stato fatto riferimento al concetto di "residenza familiare", considerando l'elemento della coabitazione come rilevante (Cass. Civ., Sez. V, 1494/2016).

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