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Responsabilità del notaio: attività di consulenza, obblighi di informazione



La funzione del notaio non si esaurisce nella mera indagine e registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all'attività di consulenza (ad esempio circa le modalità di perfezionamento di una cessione di credito derivante da un appalto pubblico: Cass. Civ. Sez. III, 14450/06), anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare e civilistica in generale. Rientra, dunque, negli obblighi del notaio, ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., prestare alle parti adeguata assistenza fiscale, informandole dell'esistenza in loro favore di eventuali esenzioni fiscali. In assenza di tale informazione, il notaio risponde nei confronti del cliente per il danno da quest'ultimo subito in conseguenza della mancata fruizione dei benefici fiscali, sempre che non sia possibile per il contribuente ottenere la restituzione dell'imposta pagata in eccedenza (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 309/03). Si pensi anche alle conseguenze afferenti alla richiesta di applicazione, effettuata in un atto di compravendita, dell'imposta di registro in base alla richiesta ex art. art.12 D.l. 70/88 di attribuzione della rendita catastale non ancora attribuita all'unità immobiliare oggetto della negoziazione: è stato deciso al riguardo come il notaio debba occuparsi della relativa istanza o quantomeno rendere edotte le parti della rilevanza del relativo procedimento (Cass. Civ. Sez. II, 7857/08). Addirittura ci si è spinti fino a ritenere responsabile il notaio per non aver avvisato il cliente delle conseguenze relative all'indicazione di dati non veritieri o non plausibili in riferimento al computo dell'INVIM, imposta ormai non più in vigore (Cass. Civ., Sez. II, 26369/2014). Ancora è stato ritenuto responsabile (Cass. Civ., Sez. III, 13592/2019) il notaio per l'indicazione dei valori (superiore a quella catastale) dei beni immobili di cui ad una denuncia di successione, pur essendo i clienti a propria volta professionisti (architetto e avvocato).
V'è tuttavia di più: quand'anche il notaio non avesse tenuto una condotta negligente, come nel caso in cui le parti, debitamente consigliate da commercialisti, avessero instato per l'assoggettamento ad IVA del corrispettivo di una vendita mentre l'Ufficio avesse reputato piuttosto applicabile l'imposta di registro, comunque a di lui carico l'Ufficio potrebbe emettere avviso di liquidazione dell'imposta principale (CTR Firenze, Sez. V, 2455/2014). Un ulteriore rischio per il cliente è poi quello della c.d. "riqualificazione" del contratto ai fini fiscali, vale a dire l'interpretazione dell'accordo da parte dell'AE che, allo scopo di ricavarne una maggiore tassazione, abbia a ridefinire causalmente il contratto perfezionato dalle parti. Non risponde però il notaio se il percorso interpretativo che abbia condotto a tale riqualificazione non poteva dirsi noto e consolidato al tempo della stipula dell'atto (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-III, 22914/2018).

Gli obblighi di informazione non possono non investire questioni di speciali rilevanza, quali ad esempio le conseguenze scaturenti dal mancato frazionamento di mutuo ipotecario che la parte acquirente si accolli in sede di acquisizione dell'immobile (Cass. Civ. Sez. III, 264/06). Occorre riferire che, proprio in relazione a siffatto rischio, il legislatore è intervenuto addirittura prescrivendo il divieto di procedere al perfezionamento dell'atto di vendita in difetto di preventivo frazionamento dell'ipoteca sussistente sull'intero complesso immobiliare (art.8 D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Si pensi ancora all'indicazione dell'espressione "salvo conguaglio" con riferimento alla quota di un mutuo ipotecario oggetto di accollo all'acquirente, quota che fosse stata indicata in misura notevolmente inferiore rispetto a quella poi palesatasi nella realtà (Cass. Civ., Sez. III, 546/12).
Per quanto attiene invece al rischio connesso all'acquisto di un immobile il cui titolo di provenienza sia stato specificamente indicato come un acquisto per usucapione, tuttavia non accertata giudizialmente, si veda Cass. Civ. Sez. II, 2485/07 che ha escluso la responsabilità del notaio in conseguenza del semplice inserimento nell'atto di una clausola dalla quale possa ritrarsi la consapevolezza di siffatto rischio.

Bibliografia

  • ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, Riv. not. , fasc.5-6, 1984
  • AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo, Riv. giur. sarda, Vol. I, fasc.1, 1996
  • ANDRETTA, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio, Riv. notar., Vol. I, 1994
  • ANDRINI, Responsabilità del notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della Cassazione sull'art.28, Vita not., Vol. II, 1998
  • ANGELONI, La responsabilità civile del notaio: il punto sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva Cee 93/13 sulle clausole abusive, Contratto e impresa, II, 1999
  • ANGELONI, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999
  • ANTINOZZI M., La responsabilità del notaio per attestazione d'identità personale non rispondente al vero, Dir. e prat. assicur., 1987

Prassi collegate

  • Quesito n. 663-2014/T, Redditi diversi di natura finanziaria - decorrenza dell’aumento dell’aliquota al 26 per cento e affrancamento
  • Quesito n. 322-2014/T, Atto di assegnazione di immobili a favore di un fallimento e prenotazione a debito delle imposte indirette
  • Quesito n. 750-2013/T, Compensazione e rimborso di imposta principale postuma versata in eccesso
  • Studio n. 149-2012/C, Atti simulati o fraudolenti finalizzati alla sottrazione di beni alla riscossione di imposte
  • Studio n. 218-2013/T Il ruolo del Notaio nell'applicazione della Tobin Tax (Art. 1, commi 491-500, L. 24 dicembre 2012, n. 228
  • Adempimento unico e mediazione tributaria
  • Aumento del capitale sociale e obbligazione solidale del notaio al versamento dell'imposta sui conferimenti, i limiti

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