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Vendita di appartamento in regime di edilizia agevolata: vincolo del prezzo massimo di cessione. Sussiste anche una volta decorso il termine del divieto di alienazione e la sua violazione conduce a nullità parziale ed a sostituzione automatica di clausola. (Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 18135 del 16 settembre 2015)

In tema di vendita di alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione, tale vincolo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita.
Ai sensi della L. n. 865/1971, art. 35, che delega al Consiglio Comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest'ultima, direttamente, il carattere di imperatività e pertanto debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c.; cui si ricollega quella dell'art. 1419 c.c., comma II, posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa: senza riflessi invalidanti, peraltro, sull'intero contratto in ipotesi di sostituzione di diritto.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia si segnala per un duplice aspetto. Anzitutto ribadisce la dinamica della nullità parziale e della susseguente sostituzione automatica della clausola invalida (tale quella relativa al prezzo) in riferimento all'eventuale determinazione del corrispettivo della vendita non in linea con la legge. Quest'ultima infatti (art.35 della c.d. legge sulla casa) attribuisce espressamente all'organo comunale la competenza di determinare il prezzo di cessione degli alloggi, onde tale determinazione assume la peculiare forza normativa che vale a rendere operativo il combinato disposto delle due norme citate.
Ma non basta: cosa accade una volta che sia scaduto il termine di non alienabilità previsto dalle convenzioni? Al riguardo si era formata una opinione oscillante: secondo un indirizzo giurisprudenziale, infatti, sia il divieto di alienazione, sia l'eterodeterminazione del prezzo di cessione sarebbero stati applicabili soltanto alla prima vendita o, quantomeno, quest'ultimo vincolo sarebbe decaduto una volta scaduto il termine per il divieto di cessione (cfr. Cass. 2011/7630). A questo orientamento se ne contrapponeva uno più rigorista, accolto anche dalla pronunzia che si commenta. In particolare le SSUU hanno notato come smarrirebbe ogni ragion d'essere, diversamente opinando, l'art.31 comma 49 bis della legge 448/98, ai sensi della quale viene concessa, previo pagamento di una somma da computarsi, la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione. Che bisogno mai vi sarebbe stato di introdurre tale disposizione qualora tali vincoli dovessero intendersi caducati una volta decorso il termine apposto al divieto di alienazione? Certamente l'interrogativo è ben posto, tuttavia postulando quella coerenza del sistema che è tutta da dimostrare.

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