Vendita del bene già ipotecato. Possibilità di proporre azione revocatoria. (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 5815 del 27 febbraio 2023)

17/06/2023 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

In tema di azione revocatoria ordinaria, l'esistenza di un'ipoteca sul bene oggetto dell'atto dispositivo, ancorché di entità tale da assorbirne potenzialmente l'intero valore, non esclude la connotazione dell'atto stesso come "eventus damni" (presupposto per l'esercizio della azione pauliana), atteso che la valutazione tanto della idoneità dell'atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa all'ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell'atto ma attraverso un giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l'eventualità del venir meno o di un ridimensionamento della garanzia ipotecaria.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in commento mette a fuoco come non sia sufficiente, allo scopo di escludere l'azione revocatoria, la constatazione che al tempo in cui l'atto di disposizione del bene immobile è stato compiuto, il valore del medesimo doveva reputarsi integralmente assorbito dal debito ipotecariamente garantito. Infatti occorre badare allo sviluppo della gestione della passività nel corso del tempo. E' infatti logico come il progressivo rimborso del mutuo garantito dall'ipoteca non possa non condurre ad un apprezzamento positivo del valore prospettico del bene, con la conseguenza che la vendita dello stesso possa essere qualificata, ex post, come atto lesivo e pregiudizievole per il creditore della parte alienante. In senso conforme, si veda Cass. civile, sez. III 2017/13172.