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Responsabilità del notaio per aver stipulato una compravendita senza accorgersi che il venditore era fallito. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 26908 del 19 dicembre 2014)

Nell’ipotesi di responsabilità contrattuale del notaio che stipula un atto di trasferimento immobiliare in capo ad un venditore fallito e, quindi, un atto inefficace rispetto ai creditori, dalla condotta del responsabile deriva causalmente l’inefficacia dell’acquisto e la riconsegna del bene, nonché il godimento del bene sulla base dell’atto valido, ma inefficace, con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento dell’esistenza e dell’entità del danno risarcibile all’acquirente ai sensi dell’art. 1223 c.c., il valore del bene determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato è diminuito dell’utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell’immobile quale proprietario.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il fallimento genera a carico del fallito una condizione giuridica che ben può essere qualificata in chiave di incapacità giuridica speciale. La conseguenza, radicale, dovrebbe essere addirittura la nullità dell'atto. Di mera inefficacia parla tuttavia la pronunzia in esame, anche se la protezione accordata all'acquirente può essere considerata comunque piena. Il risarcimento del danno dovuto dal notaio alla parte acquirente infatti consiste in una somma ragguagliata al valore del bene immobile già oggetto della vendita, eventualmente diminuito dall'utilità che la parte abbia ritratto dal godimento del bene per il tempo in cui ne ha fruito concretamente (es.: percependo i canoni di locazione quale proprietario).

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