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Preliminare di vendita di monolocale con terrazzo. Uso "esclusivo" destinato a venir meno con l'alienazione a terzi. Inadempimento contrattuale. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 19044 del 6 luglio 2021)

In tema di vendita immobiliare, il proprietario che promette in vendita un monolocale con terrazzo attrezzato è inadempiente se è consapevole che il gazebo deve essere rimosso. Pertanto egli è tenuto a versare il doppio della caparra perché il promissario acquirente non può utilizzare lo spazio esterno come estensione dell’appartamento. Non sussiste la violazione, né la falsa applicazione degli artt. 1102 cod. civ. e 1126 cod. civ., che disciplinano, rispettivamente l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese nell’ipotesi in cui il terrazzo di proprietà condominiale sia di uso esclusivo di uno dei condomini in quanto, nel caso di specie, ai fini dell’inadempimento contrattuale, rileva la circostanza che le caratteristiche da trasferire fossero diverse da quelle del bene promesso in vendita.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie in un contratto preliminare di vendita immobiliare la parte promittente aveva individuato quale oggetto della futura vendita che si era obbligata a perfezionare un monolocale dotato di terrazzo. Nell'ambito dei rapporti tra condomini sussisteva tuttavia il preciso obbligo di costui di rimuovere il gazebo esistente nell'ipotesi di alienazione a terzi, che conseguentemente non avrebbero potuto fruire del bene comune attribuito in uso esclusivo al detto promittente. Ne deriva come costui, ritenuto inadempiente in misura non lieve, sia stato condannato alla restituzione del doppio della caparra versata dal promissario acquirente.
In definitiva l’inadempimento era stato valutato non in ragione dell’esclusività dell’uso del terrazzo ma dalla rilevanza che, nell’economia dell’accordo contrattuale, lo stato di fatto del terrazzo rivestiva. La deliberazione dell'assemblea condominiale, i cui contenuti erano stati taciuti al promissario acquirente, vincolava il proprietario del monolocale a sostituire il gazebo con uno stenditoio, come detto, nell'ipotesi di vendita dell'appartamento a terzi.

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