Nullità del preliminare avente ad oggetto immobili da costruire e mancato rilascio della fidejussione. Limiti all'accoglibilità della domanda. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 3817 dell'8 febbraio 2023)

17/07/2023 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.
(La Cassazione ha accolto il ricorso di una società di costruzioni che era stata convenuta in giudizio dai promissari acquirenti di un immobile da costruire per la declaratoria di nullità del preliminare per mancato rilascio della fideiussione dopo che l’immobile era già stato completato).

Commento

(di Daniele Minussi)
Il mancato rilascio della polizza fidejussoria di cui all'art. 2 del D. Lgs. 122/2005 da parte del costruttore di un immobile ancora da realizzare nel tempo della conclusione di un contratto inteso al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento è colpito da nullità (sia pure "relativo" potendo esser fatta valere unicamente dall'acquirente. Già la S.C. si era pronunciata sul tema del rilascio della polizza susseguente alla proposizione della domanda giudiziale volta a far valere la nullità. Pur mancando una norma che preveda una sanatoria in tale ipotesi, è stato deciso come il proseguimento dell'azione avrebbe potuto essere considerato quale abuso del diritto (Cass. Civ. Sez. II, 30555/2019). Con la pronunzia in esame viene per così dire "completato" il quadro di "inattivazione" della peculiare causa di invalidità. A lavori ultimati infatti non sussiste più alcuna ragione per far valere la ragione di tutela del promissario acquirente, il quale mancherebbe di un concreto interesse ad agire.