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Istituzione di limitazioni a carico di fondi creati in esito al frazionamento di un unico compendio da parte del titolare. Natura giuridica. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 524 del 14 gennaio 2021)

Allorché il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi che vincolano all'osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito per accordo negoziale unanime un vincolo di natura reale sul bene.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che in sede di frazionamento di un fondo unico, destinato ad essere diviso in lotti edificatori, il proprietario possa istituire limitazioni poste rispettivamente a favore ed a carico delle singole porzioni di terreno è invero scontato. Dal punto di vista della qualificazione giuridica non v'è dubbio che si tratti di servitù reciproche, ogniqualvolta dette limitazioni siano connotate dai requisiti propri di tale diritto reale, tra le quali la predialità. Nella fattispecie l'unico originario proprietario di alcuni terreni sui quali erano state successivamente edificate ville, aveva imposto, a carico dei propri aventi causa, il divieto di destinare gli immobili ad attività industriali o commerciali, intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande. Il punto nodale è costituito dalla natura giuridica di siffatte limitazioni. Servitù o oneri reali? Opponibili tali vincoli anche agli aventi causa dagli originari paciscenti pur in difetto di menzione nell'ultimo titolo di provenienza? A quest'ultimo interrogativo, dopo aver qualificato la fattispecie in chiave di servitù (sotto il profilo della natura prediale della limitazione delle immissioni sonore), la S.C. ha dato una risposta affermativa: è sufficiente la trascrizione dell'atto istitutivo del vincolo, mentre irrilevante si palesa il suo mancato richiamo negli atti susseguenti.

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