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In tema di relatio nei negozi formali: rilevanza della planimetria citata, ma non allegata alla compravendita. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 21352 del 9 ottobre 2014)

Nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi riferimento ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che ove le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma sia anche espressamente indicata nel contratto come facente parte integrante del contenuto dello stesso. In caso di dubbi sul numero delle stanze dell’immobile acquistato, è risolutiva la planimetria, purché sottoscritta ed allegata all’atto di compravendita. (La Corte territoriale, con motivazione aderente a tali principi, ha affermato che la planimetria indicata era di molto antecedente al contratto e doveva ritenersi superata dalla modifica dello stato dei luoghi nel frattempo intervenuta, con suddivisione in due unità, e apertura di un separato accesso sulle scale, come accertato dal C.T.U., e, quindi, non essendo stata essa neanche allegata al contratto di vendita, non poteva "essere ritenuta rappresentativa dello stato dei luoghi, esistente al momento della vendita, peraltro conosciuto dall'acquirente al momento della con conclusione del contratto").

Commento

(di Daniele Minussi)
La fattispecie proposta all'attenzione della Corte era antecedente l'entrata in vigore del d.l. 78/2010. Come è noto la norma prevede, a pena di nullità, il controllo della c.d. "coerenza oggettiva e soggettiva" che rende indispensabile, a pena di nullità, che le parti abbiano a dichiarare la conformità dello stato dei luoghi alle planimetrie depositate in catasto e che l'intestazione del bene sia corretta.
Nel caso di specie gli acquirenti si rendevano conto che il bene non era conforme a quanto risultante dalla planimetria, alla quale pure si era fatto riferimento nel contratto, tuttavia senza esservi allegata. Il vano mancante, risultante da tale planimetria, era stato da tempo incluso nella proprietà di terzi. Mentre la Corte d'Appello respingeva la domanda dell'acquirente proprio a cagione del fatto che la planimetria non era stata allegata, pur citata, alla vendita, intervenuta peraltro a corpo e non a misura, la S.C. statuiva che, nei negozi formali, ove le prti abbiano fatto riferimento ad una planimetria allegata all'atto, occorre che la stessa sia sottoscritta dalle parti e richiamata quale parte integrante e sostanziale del contratto stesso. Nel caso di specie tale planimetria, non allegata, era stata superata dalle modifiche introdotte al luogo, modifiche ben note all'acquirente al momento dell'acquisto.

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