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Difetto di predialità ed accordo inteso a costituire una servitù di parcheggio: nullità per impossibilità dell’oggetto. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23708 del 6 novembre 2014)

Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

Commento

(di Daniele Minussi)
In un contratto di compravendita immobiliare era stato convenuto tra le parti che una determinata area sarebbe stata vincolata quale servitù di parcheggio a favore di una determinata persona.
La convenzione è tuttavia priva di quell'utilitas che un fondo è in grado arrecare ad altro fondo. Difetta, dunque, di predialità, sostanziandosi in una inammissibile servitù personarum. Secondo la S.C. ne discende la nullità della pattuizione per impossibilità dell'oggetto. Ci si può tuttavia legittimamente domandare quale bisogno vi fosse per scomodare categorie teoriche come quelle da ultimo menzionate: è ben vero che il difetto di predialità (e non già di realitas) conduce a reputare insussistente la servitù come diritto reale, ma la clausola, in omaggio al principio di conversione del negozio nullo, avrebbe ben potuto essere qualificata come patto avente effetti meramente obbligatori, sia pure soltanto inter partes (cfr. il percorso seguito da Cass. Civ., Sez. II, n. 2651 del 4 febbraio 2010).

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