Dichiarazione relativa all'intervenuto pagamento del prezzo della vendita. Prova della simulazione per il terzo. (Cass. Civ., Sez. I, ord. n. 23121 del 12 agosto 2025)

Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario
In tema di prova per presunzioni della simulazione di un contratto, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, contenuta in un rogito notarile, non ha valore vincolante nei confronti del terzo, per cui spetta al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e di apprezzare l’idoneità degli elementi presuntivi per deduzioni secondo l’id quod plerumque accidit, incensurabili in sede di legittimità quando sorrette da una adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata che ha ritenuto che l’azione proposta dal Fallimento – diretta a far valere la simulazione di un contratto di cessione di immobili di cui era stato parte il fallito – poteva essere suffragata dalla prova per presunzioni, non essendo vincolante nei confronti della curatela la dichiarazione relativa al versamento del prezzo pur se contenuta in un rogito notarile, stante la sua posizione di terzietà rispetto alla persona del fallito, e traendo, invece, elementi di valutazione circa il carattere fittizio del contratto dalla circostanza che il compratore, su cui gravava l’onere di provare il pagamento del prezzo, non aveva fornito la relativa dimostrazione).

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie veniva in considerazione un'ipotesi di simulazione assoluta di contratti di compravendita immobiliare, nel contesto di un fallimento societario. La vicenda trae origine dalla domanda del fallimento di una società a responsabilità limitata che aveva proceduto ad effettuare una pluralità di vendite immobiliari.
Mentre in primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda del fallimento, in riforma di tale pronuncia la Corte d'Appello, ne aveva accolto l'appello ritenendo sussistenti plurimi indizi gravi, precisi e concordanti idonei a dimostrare la simulazione assoluta dei contratti di compravendita (la contemporaneità delle vendite, la mancata prova del pagamento del prezzo, i rapporti di parentela e affinità tra le parti, il perfezionamento delle vendite in epoca successiva alla presentazione di un'istanza di fallimento, il disinteresse all'acquisto manifestato da alcuni acquirenti, il mancato precedente perfezionamento di contratti preliminari).
La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso presentato avverso tale decisione di secondo grado, rilevando che la Corte d'Appello aveva espressamente considerato la questione del pagamento del prezzo, giungendo alla conclusione che la prova del relativo versamento non fosse stata fornita, non essendo opponibile al curatore fallimentare l'efficacia probatoria delle scritture contabili della società fallita.
Va aggiunto come la Corte ha ribadito che, in tema di prova della simulazione, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta in un atto notarile non possiede forza vincolante nei confronti dei terzi: spetta piuttosto al giudice di merito valutare l'opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni, apprezzando l'idoneità degli elementi presuntivi a fondare il giudizio.

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