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Danni per infiltrazioni d'acqua nel solaio di copertura di autorimesse: criterio di ripartizione delle spese. (Cass. Civ., Sez. II, n. 15841 del 19 luglio 2011)

Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, comma II, c.c..

Commento

(di Daniele Minussi)
La questione è costituita dall'individuazione del criterio per il riparto delle spese di ripristino della soletta che funga ad un tempo da copertura dell'autorimessa di proprietà di un singolo condomino nonchè da copertura dell'area di accesso e di manovra per tutti i boxes interrati e, nella parte in superficie, da area cortilizia usufruibile da tutti i condomini.
In considerazione di siffatte funzionalità la S.C. ha reputato (in senso conforme a Cass. Civ., Sez. II, 10858/10) valevole a disciplinare la fattispecie non già l'art. 1126, bensì l'art.1125 cod.civ.: dunque il riparto andrà effettuato in ragione di metà delle spese tra condominio e proprietario esclusivo del bene e non già in ragione di 1/3 e 2/3 (misura propria per i lastrici solari ad uso esclusivo).

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