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Cessione di quota di cubatura e diritti edificatori. Le SSUU sciolgono il dubbio: non si tratta di diritti reali. (Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 16080 del 9 giugno 2021)

Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta "ad substantiam" e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c.; ne consegue che, ai fini del registro, è assoggettabile ad imposta proporzionale ai sensi dell'art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, è assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di un diritto reale immobiliare ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. cit.

Commento

(di Daniele Minussi)
Le Sezioni Unite si pronunziano sul dibattuto tema della natura giuridica del diritto di edificazione. Viene in considerazione la c.d. "cessione di cubatura", con la quale il proprietario di un fondo trasferisce in tutto o in parte la facoltà di edificare inerente al proprio diritto dominicale di costruire nei limiti di quanto permesso dal piano regolatore e, formandone un diritto autonomo, ne fa cessione (per lo più a titolo oneroso) al titolare di altro fondo urbanisticamente omogeneo.
Ebbene: non si tratta di un diritto connotato dai caratteri della realità, bensì di un mero diritto patrimoniale. Esso è suscettibile di essere dedotto in un atto immediatamente traslativo che, stante la riferita natura, non richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 cod.civ. e la cui trascrivibilità, nonostante ciò, è prevista comunque ai sensi del n. 2 bis dell'art. 2643 cod.civ..
Quanto all'aspetto tributario il predetto atto di trasferimento sconta l'imposta di registro proporzionale quale atto “diverso” avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 tariffa parte prima allegata al DPR 131/86 nonché l'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex II comma art. 10 nonchè art. 4 tariffa allegata al decreto legislativo 347/90.

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