Cessione di cubatura

Disputata è la natura giuridica della c.d. "cessione di cubatura", che si sostanzia in quella negoziazione in virtù della quale si determina a favore di un fondo ed a detrimento di altro fondo una (maggiore) attitudine edificatoria. Si pensi al caso di Primo, proprietario di un terreno edificabile, che intenda costruirvi un edificio la cui volumetria (fermo restando il rispetto di tutti gli altri parametri urbanistici quali rapporto di copertura, distanze tra costruzioni, etc.) eccede seppure di poco quella massima consentita dai vigenti strumenti urbanistici. Costui ben può accordarsi con Secondo, a propria volta proprietario di un fondo vicino, sul quale è edificata una piccola costruzione la cui volumetria è inferiore a quella massima consentita in relazione alla superficie del terreno sul quale essa sorge, allo scopo di acquisire questa volumetria inutilizzata, sfruttandola ai riferiti fini edificatori.

Come individuare la natura giuridica dello strumento negoziale in virtù del quale il risultato descritto può essere realizzato dalle parti?

Al riguardo si potrebbe parlare sia di una vera e propria cessione di volumetria, intesa come vendita della capacità edificatoria, sia di asservimento volumetrico, da qualificarsi piuttosto come costituzione i servitù a favore di un fondo ed a carico di altro fondo. Allo scopo di meglio orientare la scelta tra le due costruzioni alternative giova osservare da un lato che il diritto di edificare, almeno nell'intenzione del legislatore della l. 1977 n.10 (c.d. legge Bucalossi), deve tendenzialmente intendersi stralciato rispetto al diritto di proprietà e riservato alla mano pubblica, dall'altro che la possibilità di effettuare trasferimenti di cubatura presuppone l'omogenea allocazione dei terreni, vale a dire il posizionamento dei medesimi nella stessa zona (tale dal punto di vista urbanistico).