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Cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e susseguente nuova iscrizione di primo grado. Natura fondiaria del mutuo. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 219 del 9 gennaio 2020)

Nel caso di cancellazione dell'originaria iscrizione ipotecaria di primo grado su bene immobile, avvenuta ai sensi dell'art. 38 d.lgs. n. 385 del 1993 (c.d. TUB) per la qualifica fondiaria del credito erogato dall'istituto di credito, la successiva iscrizione ipotecaria, intervenuta ai sensi dell'art. 2881 c.c., da parte del creditore in relazione al medesimo credito già erogato dall'istituto di credito, non muta la natura fondiaria del credito, qualora non sia intervenuta sul bene immobile oggetto di garanzia altra iscrizione ipotecaria di primo grado, dovendosi ritenere che, ai sensi del sopra richiamato art. 38, elementi costitutivi della qualifica fondiaria del credito siano, da un lato, la concessione da parte di un istituto di credito di "finanziamenti a medio e lungo termine" e, dall'altro, la garanzia da "ipoteca di primo grado su immobili". Ne consegue che non occorre, per l'acquisto della sopra ricordata qualifica giuridica del credito, una necessaria contestualità temporale tra l'atto di concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore (art. 2741 cod.civ.) e la successiva iscrizione da parte del creditore della garanzia stessa nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo ove si trovano gli immobili (art. 2827 cod.civ.), rivestendo comunque tale iscrizione natura costitutiva.

Commento

(di Daniele Minussi)
L'art. 38 del TU in materia bancaria e creditizia è la prima tra le norme che in detto ambito disciplinano il credito fondiario, contrassegnato dalla garanzia ipotecaria di primo grado sugli immobili cauzionali. Ai sensi del II comma della detta disposizione, "la Banca d'Italia... determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti."
Nel caso di cancellazione dell’originaria iscrizione ipotecaria di primo grado, la nuova iscrizione ipotecaria che viene iscritta in via immediatamente successiva con riferimento allo stesso credito già erogato dalla banca, non determina alcun mutamento della natura fondiaria del credito. Ciò a condizione che non abbia avuto luogo alcuna diversa iscrizione ipotecaria prima in grado sul bene immobile che costituisce oggetto di garanzia, dovendosi ritenere che elementi costitutivi della natura fondiaria del credito siano, da un lato, la concessione da parte di un istituto di credito di “finanziamenti a medio e lungo termine” e, dall’altro, la garanzia da “ipoteca di primo grado su immobili”. Non risulta pertanto indispensabile, ai fini della fondiarietà, la contestualità tra perfezionamento del contratto di finanziamento e costituzione dell'ipoteca.

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