Contratto preliminare con effetti anticipati

Spesso accade che le parti, sulla scorta dell'intervenuta stipulazione del contratto preliminare, prevedano in tutto o in parte l'anticipazione degli effetti della pattuizione definitiva. Ad esempio il promissario acquirente corrisponde l'integralità del prezzo, venendo immesso nella disponibilità materiale del bene promesso in vendita.
Tizio promette al costruttore Caio di acquistare un appartamento: ne versa integralmente (o quasi) il prezzo e Caio gli consegna le chiavi, con riserva di stipulare il rogito in un secondo tempo nota1.

Si parla in questi casi di contratto preliminare ad effetti anticipati. A ben vedere l'ammissibilità della figura non dovrebbe essere pacifica come sembra. Si imporrebbe a questo riguardo un'attenta disamina della figura sotto il profilo dell'elemento causale. Se la causa del contratto preliminare consiste nella comune considerazione delle parti in ordine al differimento degli effetti tipici della stipulazione definitiva (vale a dire dell'effetto traslativo del diritto nonchè dell'insorgenza di tutte le obbligazioni quali, nella vendita, quella di consegnare il bene, di provvedere al pagamento del prezzo) appare del tutto dubitabile che una stipulazione della quale le parti vogliono la produzione di quasi tutti gli effetti tipici, ad eccezione del solo effetto traslativo, possa essere ancora configurabile in chiave di contratto preliminare.

In questo senso potrebbe ipotizzarsi la creazione, nell'ambito dell'autonomia privata di cui le parti godono ex art. 1322 cod.civ. , di uno schema di contratto differente rispetto a quello costruito dalla legge, cioè di un "doppione" della vendita, avente non già effetti traslativi come la compravendita tipicamente prevista dal codice civile, bensì semplice efficacia obbligatoria. Solo l'effetto traslativo sarebbe differito nel tempo in cui le parti avessero ad esprimere il consenso nell'occasione del perfezionamento della vendita tipica (che tuttavia a questo punto è difficilmente qualificabile come tale, sembrando piuttosto degradare a mero atto di adempimento traslativo) nota2.

Una siffatta costruzione non si palesa per nulla inutile, dal momento che è in grado di giustificare la possibilità, nella fattispecie, di far ricorso ad una serie di rimedi propri della compravendita, quali l' actio quanti minoris e la garanzia per i vizi della cosa venduta. Improponibile si rivela invece la possibilità, in ipotesi basata sulla natura prodromica del vincolo preliminare (in sè e per sè definitivamente concluso) rispetto alla stipulazione dell'accordo definitivo, di esperire l'azione precontrattuale ex art. 1337 cod.civ. (Cass. Civ. Sez.III, 16937/06).
La S.C., intervenuta a Sezioni Unite sul tema, ha fornito una costruzione del fenomeno in chiave di collegamento negoziale tra più schemi tipici. Al contratto preliminare tipicamente inteso accederebbero, secondo questa costruzione, un rapporto qualificabile come comodato ed un ulteriore pattuizione consistente in un mutuo gratuito (Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08). Nel solco di questa impostazione è stato deciso che l'intervenuta prescrizione dei diritti scaturenti dal preliminare comporta l'obbligo in capo al promissario acquirente della restituzione del bene (nonchè dei relativi frutti) secondo le norme relative all'indebito oggettivo (Cass. Civ., Sez. II, 16629/13).
Se il fine di questa invero macchinosa struttura è quello di giustificare la qualità di mero detentore del promissario acquirente, pare che il risultato sia andato oltre. Sarebbe stato infatti sufficiente evocare il profilo effettuale semplicemente obbligatorio del contratto in parola, tale comunque da escludere l'insorgenza di una situazione assimilabile a quella del titolare di un diritto reale, ancorchè parziario.

Da ultimo (Cass. Civ., Sez. I, 4863/10) la S.C. è nuovamente intervenuta sul tema, radicalmente negando che la fattispecie in considerazione possa esser considerata alla stregua di un'ipotesi di vendita definitiva, ancorchè obbligatoria. La riaffermazione dell'elemento causale proprio della negoziazione preliminare tuttavia, non pare convincente sulla base della semplice proclamazione della non incompatibilità degli elementi della consegna anticipata e del pagamento altrettanto anticipato del prezzo rispetto alla natura prodromica della negoziazione. Invero il problema è differente: si tratta infatti di valutare quale sia la reale intenzione delle parti, il comune intento che viene a cristallizzarsi nella causa concreta dell'accordo.

Per altro verso si è continuato a reputare ammissibile che le parti possano convenire di differire l'effetto traslativo pur prevedendo l'immediata consegna del bene ed il pagamento integrale del prezzo, essendosi giunti a statuire che in questo caso, facendo per l'appunto difetto il trasferimento del diritto, non potrà farsi applicazione dell'art. 67 della l.f. in tema di revocatoria fallimentare (Cass. Civ., Sez. I, 12634/11).

Quanto alla qualificazione della situazione del promissario acquirente in riferimento al bene oggetto della negoziazione, va chiarito che la stessa va qualificata come mera detenzione e non come possesso: cfr. Cass. Civ. Sez. I, 1533/96; Cass. Civ. Sez. II, 13368/05 nonchè Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08, la quale ha significativamente escluso che il promissario acquirente possa usucapire il bene nella cui disponibilità sia stato anticipatamente immesso).

Note

nota1

In giurisprudenza è stato sancito l'obbligo di assicurare l'abitabilità ( rectius: licenza d'uso) dell'immobile abitativo quantomeno nel tempo in cui venga fatta, sulla scorta della stipulazione del contratto preliminare, la consegna dell'immobile ed il contestuale pagamento del prezzo (Cass. Civ., 4513/01). Diversamente è stato deciso tuttavia nell'ipotesi in cui alla consegna anticipata non fosse stato collegato il pagamento integrale del corrispettivo della vendita. Così è stata esclusa la fondatezza della condotta del promissario acquirente immesso nella disponibilità del bene che aveva eccepito il difetto della licenza d'uso allo scopo di giustificare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali (Cass. Civ. Sez.II, 13593/04).
Sempre a proposito dell'ipotesi della sola consegna anticipata (fattispecie che, è bene dirlo, non viene a configurare gli effetti "anticipati" in parola) va sottolineato che, una volta risolto il contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente al quale fossero già state consegnate le chiavi, quest'ultimo sarà ben passibile di condanna al risarcimento del danno scaturente dall'occupazione sine titulo. Esso potrà venire determinato in base al reddito figurativo che l'immobile è suscettibile di produrre (Cass. Civ., Sez. II, 24510/11).
top1

nota2

Accosta il contratto preliminare ad effetti anticipati alla vendita obbligatoria il Gazzoni, Contratto preliminare, in Il contratto in generale, Tomo II, in Tratt.dir.priv., diretto da Bessone, vol. XIII, t.II, Torino, 2002, p. 595.
top2

Bibliografia

  • GAZZONI, Contratto preliminare in Il contratto in generale, Torino, Tratt. dir. priv. diretto da Bessone, vol. XIII, t. II, 2002

Prassi

  • Quesito tributario n. 148-2012/T, Natura dell'imposta richiesta dall'a.f. a seguito di riqualificazione negoziale

News collegate

Vedi anche

Richedi una consulenza

Se sei interessato all'argomento "Contratto preliminare con effetti anticipati" trattato in questa pagina puoi richiedere oggi stesso una consulenza.

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus a questo indirizzo.

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Contratto preliminare con effetti anticipati"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto

Accetto