Cass. Civ., sez. II, n. 13593/2004. Azione di riduzione del prezzo e azione di risarcimento del danno.

03/02/2005

In tema di vendita, l'azione per la riduzione del prezzo e quella per il risarcimento del danno, non coperto dalla prima, spettanti al compratore a norma degli articoli 1492 e 1494 del Codice Civile, sono entrambe finalizzate a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi. Le due azioni, peraltro, sono diverse, perché la prima consente al compratore di ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione solo con riguardo al minore valore della cosa venduta, mentre la seconda gli dà la possibilità di ristabilire tale rapporto con riguardo alla ridotta utilizzabilità di quest'ultima. Le due azioni differiscono anche per il diverso regime giuridico, in quanto la prima è esperibile solo che sussistano i requisiti per la garanzia mentre la seconda richiede anche la colpa del venditore che invece esula dalla garanzia vera e propria.

Commento

Invero non infrequente, relativamente alla vendita di unità immobiliari abitative di nuova costruzione, è l'ipotesi in cui al tempo della stipulazione dell'atto di trasferimento della proprietà il bene non abbia ancora conseguito la licenza d'uso. Ciò spesso dipende dal fatto che non siano state ancora depositate presso gli uffici comunali i documenti comprovanti la conformità degli impianti e la fine dei lavori, elementi prodromici rispetto alla presentazione della richiesta di licenza d'uso. La S.C. istituisce con la pronunzia in esame un collegamento tra saldo del prezzo e conseguimento della licenza d'uso, traendone interessanti conseguenze operative. Nella fattispecie se ne è dedotta l'infondatezza della pretesa del promissario acquirente che, una volta ottenuta la consegna dell'immobile, aveva ricusato di addivenire alla stipulazione del definitivo allegando il difetto del conseguimento della c.d. abitabilità fin dal tempo della propria immissione nella disponibilità del bene. Sul tema si veda anche Cass. Civ., Sez.I, 4513/2001.