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Caratteristiche della compravendita



Da un esame delle disposizioni dettate in tema di compravendita è possibile comporre il quadro che segue:

a) si tratta di un contratto consensuale: ai fini del perfezionamento di esso é sufficiente che le parti abbiano raggiunto il consenso. Non occorre, in particolare, la consegna della cosa, ciò che invece contraddistingue i contratti "reali" come il mutuo, il deposito, il comodato. Questo carattere non viene meno neppure nella vendita c.d. obbligatoria ( rectius, ad effetti reali differiti: si pensi alla vendita di cosa altrui, di cosa futura, di cosa generica). Anche in questi casi il contratto si perfeziona con il consenso, ancorchè gli effetti traslativi siano posticipati al momento in cui interverrà un ulteriore elemento (l'acquisto del bene dal terzo proprietario, la venuta ad esistenza del bene). La vendita mantiene integra la propria natura di contratto consensuale anche quando la consegna del bene che ne è oggetto non venga eseguita contestualmente alla stipulazione. In questa ipotesi, salvo l'effetto traslativo già perfezionatosi in virtù del consenso, la consegna costituisce infatti un mero obbligo per il venditore nota1. Analogamente si può riferire per il caso in cui le parti abbiano introdotto una condizione sospensiva il cui evento consista nell'intervenuta consegna della cosa: tale accadimento viene a scandire soltanto il momento di efficacia dell'atto negoziale, ma non determina alcun influsso sulla formazione o la natura reale degli effetti del medesimo.

La precisa determinazione del momento in cui la proprietà o il diverso diritto oggetto della vendita viene trasferito in capo all'acquirente è assolutamente importante per determinare il soggetto sul quale ricade il rischio del perimento della cosa venduta. Il codice civile pone infatti il principio res perit domino, in forza del quale il rischio é a carico del proprietario. Una volta raggiunto il consenso e, conseguentemente, perfezionato l'effetto traslativo, tale rischio sarà a carico dell'acquirente divenuto proprietario, indipendentemente dall'intervenuta consegna della cosa (cfr. I comma dell'art. 1465 cod.civ.. Ciò non esclude la straordinaria adozione di differenti criteri (es.: nella vendita a termine: II comma art. 1465 cod.civ. ovvero in quella con riserva di proprietà: art. 1523 cod.civ. ).

b) La compravendita è un contratto con effetti reali, poichè produce l'effetto immediato, diretto e principale che è quello di trasferire un diritto. Ciò non esclude, come vedremo, la produzione di ulteriori diversi effetti di natura obbligatoria (si pensi all'obbligazione non certo irrilevante, di pagare il prezzo della cosa venduta) nota3 nota2.

Sarà oggetto di approfondito vaglio la possibilità di rintracciare ipotesi di vendita "obbligatoria". Con tale appellativo vengono designati casi di alienazione nei quali l'effetto traslativo non può realizzarsi nel tempo della stipulazione del contratto perchè, ad esempio, la cosa non esiste ancora (vendita di cosa futura) ovvero non è (ancora) di proprietà dell'alienante, appartenendo ad un terzo (vendita di cosa altrui). Verificheremo come sia comunque più appropriato parlare a proposito di queste (ed altre) fattispecie di vendita ad effetti differiti.

Gli effetti reali tipici della compravendita non si verificano invece (neppure differiti), quando le parti abbiano perfezionato un contratto preliminare con effetti anticipati (nel senso che il compratore paga immediatamente tutto o quasi tutto il prezzo ed il venditore consegna la cosa, consentendo al promissario acquirente l'utilizzo). In questo caso dottrina nota3 e giurisprudenza (Cass. Civ. Sez.II, 242/79 ; Cass. Civ. Sez. II, 2268/82 ; Cass. Civ.Sez. II, 3941/83 ) hanno reputato che la stipulazione non determini una modificazione dell'elemento causale: gli effetti della vendita definitiva non potrebbero dirsi già verificati, perché la consegna dà luogo al trasferimento della mera detenzione e soprattutto perché le parti potrebbero, di comune accordo, non pervenire alla stipula del definitivo nota4. Il punto non è semplice e merita adeguato approfondimento, con speciale riferimento alla tutela della parte promissaria acquirente sotto il profilo dell'applicabilità della disciplina delle garanzie per i vizi e l'evizione nonchè della praticabilità dell'azione di esatto adempimento.

c) Si può parlare della vendita come di un contratto con attribuzioni corrispettive: sono infatti ravvisabili due diverse prestazioni ( rectius : una prestazione contro un'attribuzione patrimoniale) in una relazione di reciprocità sinallagmatica: l'una attribuzione è causa dell'altra nota5. La locuzione "contratto con attribuzioni corrispettive" deve essere preferita a quella di "contratto con prestazioni corrispettive". Quest'ultima evoca un congegno negoziale da cui scaturiscono due obbligazioni reciproche, mentre nella compravendita, stante l'immediata efficacia traslativa del consenso, il trasferimento del diritto ha luogo immediatamente, non potendo dirsi dedotta in obbligazione alcuna prestazione a carico del venditore. Soltanto il pagamento del prezzo rappresenta l'oggetto di una prestazione dedotta in una vera e propria obbligazione a carico del compratore nota6.

d) Non può invece la vendita esser qualificata sempre e comunque un contratto commutativo. Prescindendo dall'estrema difficoltà di delineare un'accettabile nozione di commutatività opposta a quella di aleatorietà, non è vero che in ogni caso le parti siano in grado di valutare, al momento della conclusione del contratto, l'entità del vantaggio e del sacrificio dell'una e dell'altra nota7. Non soltanto la legge prevede alcuni tipi di vendita in cui non risulta possibile conoscere a priori il valore della prestazione (es. la vendita del diritto ereditario fatta al coerede (art. 765 cod. civ. ), la vendita di cosa futura nel caso che le parti abbiano voluto concludere un contratto aleatorio (c.d. emptio spei II comma art. 1472 cod. civ. ), la vendita a rischio e pericolo del compratore (II comma art. 1488 cod. civ. ), la vendita di eredità di cui all'art. 1542 cod. civ. ). E' altresì possibile che le parti congegnino in concreto, nell'ambito della propria autonomia negoziale, singole figure di vendita "aleatoria" (art.1469 cod.civ.). Nè si dica che una vendita non commutativa é priva di senso nota8 : la causa della vendita è lo scambio di un diritto su un bene contro prezzo, mentre la commutatività ovvero l'aleatorietà vengono ad innestare un ulteriore elemento sempre afferente alla causa che ha a che fare con l'equilibrio, con l'equivalenza delle attribuzioni, ciò che possiede una valenza soprattutto economica.

e) La vendita è un contratto istantaneo, dal momento che, siano immediati o differiti gli effetti traslativi, l'esecuzione delle attribuzioni ha luogo uno actu, in un solo istante, cioè al tempo in cui si verifica il trasferimento del diritto. Ciò vale anche per la c.d. vendita a consegne ripartite, nella quale l'attribuzione é unica, rappresentando il frazionamento delle consegne soltanto una modalità dell'adempimento. In questo precisamente consiste la distinzione tra vendita e la somministrazione, nella quale invece si ha una pluralità di prestazioni.

f) La vendita è un contratto a due parti. Ad un venditore si contrappone un acquirente anche nell'eventualità in cui una o anche entrambe le parti fossero composte da più soggetti, da più personenota9. Come appare evidente, stante la struttura e la causa del contratto, i centri di interesse non possono infatti se non essere due soltanto.

g) Disputata è la riconducibilità della vendita alla ordinaria ovvero alla straordinaria amministrazione. Non si vede come prescindere dalla considerazione dell'incidenza economica dell'atto anche in relazione alle sostanze delle parti. Si può dire soltanto in via di approssimazione che si tratti di un contratto, normalmente, di straordinaria amministrazione. Essa infatti spesso incide sulla sostanza del patrimonio e non soltanto sul reddito. A riprova di ciò il codice civile detta numerose disposizioni che richiedono, a tutela dell'incapace, l'autorizzazione del giudice (cfr. il III comma dell'art. 320 cod.civ. , il n.1 dell'art. 374 cod.civ. , il n.1 dell'art. 375 cod.civ. nonchè il I comma dell'art. 424 cod.civ. ; si badi tuttavia alla relativa indifferenza della distinzione in tema di amministrazione di sostegno di cui agli artt.404 e ss. cod.civ. )

Note

nota1

Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir. civ., diretto da Vassalli, vol. VII, t. 1-2, Torino, 1993, p.71.
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nota2

Luminoso, Contratti di alienazione, di godimento, di credito, in I contratti tipici ed atipici, Milano, 1995, p.4.
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nota3

Alessi, Il cd. preliminare ad effetti anticipati, in Banca, borsa e titoli di credito, vol. II, 1972, p.438 e Rubino, La compravendita, in Tratt. dir. civ. e comm., già diretto da Cicu-Messineo e continuato da Mengoni, vol.XVI, Milano, 1971, p.32.
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nota4

Gabrielli, Il contratto preliminare, Milano, 1970, p.170.
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nota5

Così Santoro Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 2002, p.225.
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nota6

Ritiene più corretto l'utilizzo della espressione "attribuzioni patrimoniali" Rubino, op.cit., p.303.
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nota7

Così invece reputa il Luminoso, op.cit., p.5.
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nota8

Capozzi, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, in Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.11.
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nota9

Maiorca, voce Contratto plurilaterale, in Enc.giur.Treccani, p.4.
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Bibliografia

  • ALESSI, Il c.d. preliminare ad effetti anticipati, Banca borsa e titoli di credito, vol. II, 1972
  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • GABRIELLI, Il contratto preliminare, Milano, 1970
  • MAIORCA, Contratto plurilaterale, Enc.giur.Treccani, 1988
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971
  • SANTORO PASSARELLI, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 2002

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