Prescrizione dei diritti scaturenti da contratto preliminare di vendita immobiliare e consegna anticipata dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 16629 del 3 luglio 2013)

17/11/2013 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

La sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta, per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione, a norma dell'art. 2033 c. c., della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam), non un'obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Cosa dire del caso in cui, stipulato un preliminare nel 1980 (con termine di qualche mese per stipulare la vendita), consegnato il bene anticipatamente e pagatone immediatamente l'intero prezzo, sempre in via anticipata, le parti poi non addivengano mai più al contratto definitivo con effetti traslativi?
La pronunzia esplora gli effetti conseguenti al decorso del termine prescrizionale di dieci anni, in esito al quale sono stati dichiarati estinti tutti i diritti scaturenti dal contratto preliminare di vendita immobiliare perfezionato dalle parti. In questa direzione la S.C. rammenta il proprio orientamento recentemente espresso in base al quale "nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e del contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo)."
In definitiva: venuti meno i diritti scaturenti dal preliminare non possono che venir meno i negozi accessori...
Il disagio e l'insoddisfazione che questa costruzione suscita è difficilmente sopprimibile.