Trascrizione della vendita di cosa altrui

La possibilità che la vendita di cosa (immobile) altrui possa essere assoggettata a trascrizione non è pacifica.

Coloro che propendono per la soluzione negativa osservano che la trascrizione potrebbe operare solo quando avesse avuto luogo il trasferimento del diritto, quando cioè il venditore avesse o direttamente o indirettamente procurato l'acquisto al compratore ^nota1. Nella prima ipotesi (acquisto diretto) le formalità pubblicitarie assumerebbero una peculiare complessità: dovrebbe infatti essere eseguita una prima trascrizione a favore del venditore e contro il terzo titolare del bene e, successivamente, una seconda trascrizione a favore dell'acquirente e contro il venditore, destinatario finale dell'attribuzione. Fino al momento in cui il venditore non si fosse procurato la titolarità del diritto oggetto della vendita di cosa altrui, non avrebbe senso procedere all'esecuzione di una trascrizione che, proprio in quanto eseguita contro un soggetto che non è titolare, non potrebbe sortire efficacia alcuna ^nota2.

Prevale, non a torto, l'opinione secondo la quale, al contrario, la vendita di cosa altrui sia immediatamente assoggettabile alla formalità pubblicitaria ^nota3. A questo proposito deve anzitutto essere confutato l'argomento in forza del quale sia necessario, ai fini della trascrizione, un titolo fin dall'inizio congruente sotto il profilo della continuità. In altre parole, non è indispensabile che il dante causa possa, nel tempo dell'alienazione, vantare una catena ininterrotta di trascrizioni il cui termine ultimo sia costituito dalla persona di esso alienante. Si pensi alla trascrizione del titolo a carico di colui che abbia venduto pur non difettando della titolarità del diritto ed alla conseguente possibilità per l'acquirente in buona fede di poter vedere consolidata la propria acquisizione (intervenuta a non domino ) ai sensi dell'art.1159 cod.civ., una volta decorso il decennio. E' chiaro che il non dominus si palesa come un venditore di cosa altrui, con l'aggravante costituita dal fatto che l'acquirente è non soltanto ignaro della circostanza, ma addirittura convinto della titolarità del diritto in capo al proprio dante causa^nota4 . Si aggiunga che, una volta acquisito il diritto dal proprietario, la precedente effettuazione della trascrizione a favore dell'acquirente metterà in grado costui di poter opporre il proprio titolo agli eventuali ulteriori subacquirenti. Si pensi al caso in cui Primo compri da Tizio l'appartamento in Roma, Via Appia n.10 che appartiene a Caio. La possibilità di trascrivere immediatamente questo acquisto permette a Primo di prevalere, ex art.2644 cod.civ. su Secondo, ulteriore avente causa di Tizio quando quest'ultimo avesse finalmente provveduto ad acquistare il bene dal proprietario Caio.

La giurisprudenza appare orientata nel senso da ultimo riferito (Cass.Civ. Sez. II, 2126/97 ; Cass.Civ. Sez. II, 4497/86 . Si veda anche Cass.Civ. Sez. II, 13121/92 , secondo la quale sarebbe soggetta a trascrizione la domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare di vendita di cosa altrui). La soluzione appare più coerente e lineare, soprattutto tenuto conto della analoga possibilità di trascrivere la vendita di cosa futura (e il contratto preliminare di vendita di cosa non ancora esistente, sia pure con mera efficacia prenotativa). Al pari della vendita di cosa futura, la quale può essere costruita come vendita ad effetti traslativi differiti al tempo in cui la cosa sarà venuta ad esistenza, deve essere considerata l'efficacia traslativa del consenso che, come tale, si perfeziona nel momento in cui si forma il vincolo contrattuale. Ciò che decide della trascrivibilità è l'attitudine dell'atto a sortire efficacia traslativa. In analogia rispetto alle disposizioni in materia di vendita condizionata (cfr. gli artt. 2659, ultimo comma e III comma art.2668 cod.civ. ) si può delineare una duplice esecuzione delle formalità pubblicitarie. In un primo tempo verrà trascritto il contratto di vendita, facendo menzione nella nota della alienità del bene venduto; in un secondo tempo, quando la cosa verrà acquisita dal proprietario (direttamente o indirettamente), verrà fatta cancellazione della riferita indicazione ^nota5 .

Note

nota1

Così Ferri, Della trascrizione immobiliare, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, libro VI, Bologna-Roma, 1977, p.65.
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nota2

Si rileva altresì (Matteo, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol.IV, Torino, 1999, p.899) che fin quando il venditore di cosa altrui non provveda ad acquistare il bene dall'attuale proprietario, mancherebbe il soggetto contro il quale può essere effettuata la trascrizione: il venditore, infatti, al momento della conclusione del contratto, non sarebbe ancora il proprietario del bene, nè contro l'attuale titolare del bene sussisterebbe ancora un titolo per ottenere la trascrizione.
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nota3

Natoli, La trascrizione, in Comm.cod.civ., libro VI, Torino, 1971, p.27, Mariconda, La trascrizione, in Tratt. dir.priv., diretto da Rescigno, vol.XIX, p.81 e Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.317.
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nota4

Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.116.
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nota5

Sottolinea la necessità della indicazione dell'alienità del bene nella nota di trascrizione Capozzi, op.cit., p.117.
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Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• FERRI, ZANELLI, Della trascrizione (Artt.2643-2696), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXXI, 1977
• MARICONDA, La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, XIX, 1985
• MATTEO, Torino, Comm.cod.civ. dir. da Cendon, 1999
• NATOLI, La trascrizione, Torino, Comm.cod.civ., 1971
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971