Ai sensi dell'
art.1755 cod.civ. occorre, ai fini della maturazione a favore del mediatore del diritto alla provvigione, che l'affare sia concluso.
Cosa riferire della mera stipulazione di
contratto preliminare ?
Secondo l'opinione prevalente in giurisprudenza essa
sarebbe sufficiente, poichè dalla conclusione del vincolo preliminare scaturirebbe comunque l'obbligazione per le parti di addivenire al contratto definitivo (Cass. Civ. Sez. III,
5348/09 ; Cass. Civ. Sez. III,
13132/97). Basterebbe addirittura
l'accettazione di una mera proposta di vendita (quand'anche non dotata dell'indicazione della classe energetica dell'immobile: cfr.
Cass. Civ. Sez. II, ord. 14857/2022).
Ciò a meno che tra le parti ed il mediatore non sia stato convenuto che il diritto alla provvigione nasca soltanto alla conclusione del contratto definitivo (Cass. Civ. Sez. III,
9676/97 ). Nè sarebbe indispensabile la concreta praticabilità del rimedio di cui all'art.
2932 cod.civ.. E' stato così deciso che il diritto alla provvigione scaturisca anche dalla conclusione di un
contratto preliminare di mutuo, concretamente insuscettibile di esecuzione forzata in forma specifica (Cass. Civ. Sez. III,
3980/81).
Quid juris in relazione al perfezionamento di un mero contratto
preliminare di preliminare? Secondo la giurisprudenza non sorge alcun diritto alla provvigione, non potendo essere considerato concluso alcun "affare" (cfr.
Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 28879 del 5 ottobre 2022;
Cass. Civ. Sez. VI-II, ord. 32066/2021).
All'atteggiamento giurisprudenziale riferito (che reputa sufficiente una negoziazione preliminare, ogniqualvolta sia suscettibile di esecuzione in forma specifica) si contrappone l'orientamento nettamente contrario della dottrina. Si reputa infatti che il diritto alla provvigione non possa se non trarre origine esattamente da quella negoziazione che le parti hanno avuto di mira. L'affare non è definibile come concluso all'atto del perfezionamento del contratto preliminare, potendosi al più ritenere sorto l'obbligo di corrispondere le provvigioni ogniqualvolta fosse possibile attivare l'azione di cui all'
art.2932 cod.civ.
nota1. Per tale motivo, sicuramente non sorge il diritto alla provvigione sulla base di un mero contratto preliminare di preliminare (Cass. Civ., Sez. II,
30083/2019). E' altresì pacifico, per quanto invece attiene al perfezionamento di un mero
patto di opzione (e,
a fortiori, il perfezionamento di semplici minute o puntuazioni) che non scaturisca alcun diritto alla provvigione (Cass. Civ., Sez. III,
24445/11). Entrambe le asserzioni rinvengono una conferma in
Cass. Civ. Sez. VI-II, ord. 7781/2020.
Note
nota1
In questo senso si esprimeva già il Vivante, Trattato di diritto commerciale, vol.II, Milano, 1935, p.234; analogamente De Luca, Cogliandro, D'Auria, Ronza, Dei singoli contratti, vol.II, Milano, 2002, p.221. Si uniforma invece all'indirizzo giurisprudenziale Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., Libro IV, Torino, 1991, p.664.
top1Bibliografia
- DE LUCA COGLIANDRO D'AURIA RONZA, Dei singoli contratti, Milano, II, 2002
- MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
- VIVANTE, Trattato di diritto commerciale, Milano, II, 1935