Cass. civile, sez. V del 2017 numero 20817 (06/09/2017)

In tema di imposta di registro, l'edificabilità di un'area, al fine di sostenere l'inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall' art. 52, c. IV, del D.P.R. n. 131/1986, deve essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, infatti, sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. Quello che interessa al legislatore fiscale è che venga adottato un diverso criterio di valutazione dei suoli quando questi siano avviati sulla strada della edificabilità, poiché, normalmente, già l'avvio della procedura per la formazione del PRG determina una impennata di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali. Il fulcro della norma interpretativa è costituito dalla precisazione che l'edificabilità dei suoli, ai fini fiscali, non è condizionata dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del PRG, proprio perché il valore del terreno nelle contrattazioni aumenta per effetto della sola adozione di un piano regolatore che ne preveda l'edificabilità. Ciò che assume rilievo, dunque, ai fini del prelievo fiscale, è lo stato di fatto del terreno secondo lo strumento urbanistico che lo conforma.