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Vendita di unità immobiliare in condominio: chi deve pagare i lavori di straordinaria manutenzione dell’immobile? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 10235 del 2 maggio 2013)

In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso condominiale antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e - per l’appunto - definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita.

Commento

(di Daniele Minussi)
Ciò che conta, ai fini dell'individuazione del soggetto obbligato a pagare le spese degli interventi di straordinaria manutenzione è stabilire chi sia il proprietario dell'unità immobiliare nel tempo in cui viene adottata la deliberazione assembleare con la quale viene decisa l'esecuzione dell'intervento (in senso potenzialmente divergente, si è tuttavia statuito che obbligato al pagamento debba essere considerato il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori approvati - contra, secondo un orientamento non più in auge, si veda Cass. Civ. Sez. II, 6323/03, secondo la quale conterebbe soltanto la titolarità del diritto di proprietà al tempo dell'effettuazione delle opere). E' tale soltanto quella deliberazione che dispone di perfezionare il contratto di appalto e di ripartire con specifiche modalità il carico degli esborsi.

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