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Vendita dello stesso immobile a soggetti diversi: conseguenze della prevalenza dell'atto cronologicamente successivo, tuttavia trascritto per primo. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 7314 del 22 marzo 2017)

La vendita successiva, trascritta, ad un terzo dello stesso bene immobile già venduto, ma con atto non trascritto, costituisce inadempimento all'obbligo contrattuale che il venditore implicitamente assume nei confronti del primo compratore allorché esprime la volontà di trasferirgli la piena ed esclusiva disponibilità della cosa - impedita, invece, dalla seconda alienazione della medesima - che, pertanto, legittima la domanda di risoluzione del primo contratto nel termine prescrizionale ordinario, decorrente dal secondo trasferimento.

Commento

(di Daniele Minussi)
La prevalenza del secondo acquirente che abbia trascritto per primo il proprio titolo, sancita dall'art. 2644 cod.civ., determina un'efficacia implicitamente risolutiva del primo acquisto. E' ben vero che in forza del principio del consenso traslativo di cui all'art. 1376 cod.civ. il perfezionamento del contratto di compravendita cronologicamente precedente è idoneo a trasferire la proprietà del bene, ma tale efficacia, piena inter partes, è destinata a cedere il passo in relazione ai diritti dei terzi, sulla scorta del principio della priorità della trascrizione. Quest'ultima è criterio discretivo in tema di opponibilità dell'alienazione. Se queste conclusioni sono pacifiche, ancor più chiaro è che se la prima vendita non risulta essere stata assoggettata a trascrizione, come nel caso di specie, neppure si può porre il problema della priorità dell'esecuzione della pubblicità, dovendo il primo acquirente cedere il passo a quello susseguente, il cui titolo invece risulta essere stato debitamente pubblicato. Nessun dubbio che la condotta del venditore (tenuta nei confronti del primo acquirente) possa essere qualificabile come inadempimento contrattuale.

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