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Quando i principi generali vengono derogati: il privilegio speciale di cui all'art. 2745 bis cc cede il passo all'ipoteca precedentemente iscritta. La reiezione del principio di cui all'art. 2748 cc. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 17270 del 30 luglio 2014)

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell’art. 2775 bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ex articolo 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti: ne consegue che deve essere cassata con rinvio la decisione di merito che, disponendo sul piano di riparto parziale delle somme ricavate dalla vendita dei beni ipotecati del fallito, accorda soddisfacimento in via prioritaria ai crediti restitutori dei promissari acquirenti assistiti dal privilegio di cui all’articolo 2755 bis c.c., in quanto vantati in virtù di contratto preliminare trascritto, dal quale si è poi sciolto il curatore, ancorché in data successiva a quella dell’iscrizione dell’ipoteca.

Commento

(di Daniele Minussi)
Amara storia quella del privilegio speciale che doveva assistere il credito del promissario acquirente...
Come è noto la regola generale (art.2748 cod.civ.) è quella della prevalenza del privilegio speciale sull'ipoteca, in qualunque tempo essa sia stata iscritta. Così il primo round se lo aggiudicò il creditore privilegiato (Trib. Genova, 13 gennaio 2001). Ci pensò tuttavia la Cassazione (SSUU 2009/21045) a mutare il quadro, facendo riferimento alla peculiare natura della causa di prelazione de qua, subordinata all'esecuzione della formalità della trascrizione del contratto preliminare. Nel solco di questa decisione si pone la sentenza che qui si commenta.

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