Preliminare di vendita immobiliare e violazione del divieto di patto commissorio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11442 del 8 aprile 2022)

19/09/2022 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

il divieto di patto commissorio, sancito dall'art. 2744 cod.civ., si estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore; sicché, anche un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, qualora la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo termine, della somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore, purché sia dimostrato il nesso di strumentalità tra i due negozi: in detta ipotesi, peraltro, la prova della simulazione relativa del contratto preliminare può essere data, ove diretta a far valere l'illiceità (come nella specie) del negozio, anche per testimoni o per presunzioni, in conformità all'art. 1417 cod.civ.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia si inscrive a tutto tondo nell'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. anche Cass. civile, 2017/23617) inteso a dare risalto all'elemento causale del contratto (o dei plurimi negozi funzionalmente collegati). Quando sia dimostrata la sussistenza di una causa di garanzia, intesa come intento delle parti volto in concreto ad istituire una garanzia reale a fronte della concessione coeva di un finanziamento, non si sfugge da una valutazione della fattispecie in chiave di patto commissorio, come tale contrario al divieto di cui all'art. 2744 cod.civ.. Il tutto indipendentemente dalla tipologia del congegno negoziale utilizzato dalle parti e dalla produzione immediata o differita degli effetti traslativi anche in riferimento all'inadempimento dell'obbligazione di restituzione della somma mutuata.