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Opponibilità al terzo acquirente dell'immobile alienato dal coniuge esclusivo proprietario del susseguente provvedimento di assegnazione della casa familiare all'altro coniuge. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 9990 del 10 aprile 2019)

Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell'immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all'altro coniuge - non titolare di diritti reali sul bene - collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell'art. 155 quater c.c. - applicabile ratione temporis - e della disposizione dell'art. 6, comma 6, della legge n. 898/1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se - a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite - il giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest'ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l'immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell'acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco il delicato tema dell'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare a colui che avesse trascritto in precedenza un atto acquisitivo della proprietà a proprio favore. Va tuttavia premesso come l'art. 155 quater cod.civ. , come introdotto dalla Legge 8 febbraio 2006, n.54 (contenente la disciplina sull'affido condiviso) sia stato abrogato dall’art. 106, comma 1, lett. a), D.Lgs. 28 dicembre 2013, n. 154, a decorrere dal 7 febbraio 2014, ai sensi di quanto disposto dall’art. 108, comma 1, del medesimo D.Lgs. n. 154/2013. Attualmente la norma di riferimento è costituita dall'art. 337 sexies cod. civ., introdotto dalla predetta novella, il quale comunque prescrive che il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli. Notevole era, sotto il vigore della pregressa norma, l'espressa previsione della sottoposizione del provvedimento giudiziale di assegnazione e di revoca della stessa alla formalità della trascrizione. La risoluzione dei conflitti tra coniuge assegnatario del godimento del bene e terzo avente causa dal proprietario dello stesso doveva dunque ritenersi risolto in base al criterio dirimente di cui all'art.2644 cod.civ. fondato sulla priorità della trascrizione (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 7776/2016 in tema di prevalenza dei diritti del creditore ipotecario che vantasse iscrizione antecedente la trascrizione del provvedimento di assegnazione). La sentenza in commento si occupa in un certo senso di una questione "complementare": può il vincolo dell'assegnazione della casa familiare essere opponibile all'avente causa dell'unico coniuge proprietario anche quando la trascrizione di tale acquisto fosse intervenuta prima della trascrizione del vincolo? La risposta, che intuitivamente dovrebbe essere negativa, può mutare in senso opposto quando ricorrano determinate condizioni: a) che vi sia un rapporto tra il predetto terzo e il coniuge assegnatario che si sia sostanziato nell'inserimento nell'atto traslativo di una "clausola di rispetto del titolo di detenzione, b) nell'ipotesi in cui il terzo abbia voluto concludere un contratto di comodato con il coniuge assegnatario. Insomma: non è sufficiente la mera conoscenza in capo al terzo della situazione fattuale. Per fortuna, viene da dire.

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