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Mancanza di proporzionalità tra prezzo e valore del bene. Nullità per contrarietà al divieto del patto commissorio? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24917 del 9 ottobre 2018)

Incorre nella sanzione della nullità per violazione del divieto di patto commissorio posto dall’art. 2744 c.c. la convenzione mediante la quale le parti abbiano inteso costruire, con un determinato bene, una garanzia reale in funzione di un mutuo, istituendo un nesso teologico o strumentale tra la vendita del bene e il mutuo, in vista del perseguimento del risultato finale consistente nel trasferimento della proprietà del bene al creditore-acquirente nel caso di mancato adempimento dell’obbligazione di restituzione del debitore-venditore. Rispetto a ciò, la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all’applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo dal parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l’acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costruire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l’obbligo di restituire le somme ricevute.
La sproporzione tra il valore dei beni venduti e il prezzo pagato non prova l’esistenza di un patto commissorio se manca il finanziamento. Peraltro l’assenza di una situazione debitoria o di difficoltà economiche della parte cedente costituisce un altro indice rilevante ai fini dell’esclusione della violazione divieto previsto dall’articolo 2744 del codice civile.

Commento

(di Daniele Minussi)
Almeno due sono gli elementi che debbono ricorrere ai fini della qualificazione della vendita come nulla a cagione della violazione del divieto di cui all'art. 1744 cod.civ.. Il primo è costituito dall'esistenza di un debito scaturente da un finanziamento antecedente o, quantomeno, coevo rispetto al tempo della vendita; il secondo attiene all'elemento causale della negoziazione: la cessione del bene deve infatti svolgere la funzione di garanzia reale. Ma come distinguere una alienazione in garanzia da una vendita vera e reale alla quale sia stato apposto un patto di riscatto o di retrovendita? La differenza può essere invero ardua: nel caso in esame è stato tuttavia opportunamente deciso che l'assenza di una situazione di difficoltà economica della parte venditrice, le cui finanze erano, nella fattispecie, assolutamente floride, impedisce di configurare l'ipotesi di nullità in parola, non essendo sufficiente far riferimento al prezzo convenuto, assai inferiore al valore di mercato del bene. Insomma: gli eredi della parte venditrice tentavano, in presenza di una pattuizione semmai rescindibile per lesione enorme, la via della nullità radicale.

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