Lastrico solare: proprietà condominiale o proprietà del condomino dell'ultimo piano? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 5850 del 27 febbraio 2023)
In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 cod.civ. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
In relazione ai lastrici, in particolare, si è ritenuto che in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 cod.civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.
E' stato precisato in giurisprudenza che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 cod.civ., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio
L'indagine diretta a stabilire, attraverso l'interpretazione dei titoli d'acquisto, se sia o meno applicabile, ad un determinato bene, la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 cod.civ., costituisce un apprezzamento di fatto spettante alle prerogative esclusive del giudice di merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per eventuali vizi di motivazione della sentenza.
Il silenzio del titolo, in sé considerato, non può ritenersi idoneo infatti a vincere la presunzione iuris tantum, di proprietà comune sancita dalla legge (art. 1117 cod.civ.), che appunto in tale silenzio trova, di norma, il suo fondamento e la sua ragione di essere. Ne, in mancanza di detti chiari ed univoci elementi, la presunzione posta dalla legge può considerarsi vinta per il solo fatto della non menzione del determinato bene comune, che il singolo condomino asserisce essere di sua proprietà esclusiva, nella elencazione di altre cose comuni contenuta nel titolo.