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Il conduttore non ha diritto alla prelazione quando l’ente locatore dismette tutte le proprietà in cui si trova l’edificio locato. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 14847 del 13 giugno 2013)

In tema di dismissione del patrimonio immobiliare da parte di amministrazioni pubbliche e di società derivanti da processi di privatizzazione, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 3, comma 109, della l. n. 662/1992 (nella formulazione originaria, applicabile ratione temporis ed anteriore alle modifiche dettate dall’art. 2 della l. n. 48871999), quando la vendita abbia avuto ad oggetto tutte le proprietà del locatore nell’edificio ove si trova l’immobile locato, poiché in tal caso non ricorre una ipotesi di vendita frazionata.
Indipendentemente dalla verifica in ordine al carattere imperativo della norma di cui all'art. 3, comma 109, della l. n. 662/1996, nella parte in cui attribuisce al conduttore il diritto di prelazione, nel caso della vendita non di una frazione ma dell'intero, non può prospettarsi la ricorrenza delle caratteristiche del contratto in frode alla legge e cioè la utilizzazione di uno schema contrattuale al fine di pervenire ad un concreto risultato economico difforme da quello tipico del contratto concluso. La richiamata previsione normativa, invero, prevede essa stessa che la vendita possa avere ad oggetto sia una parte soltanto, sia tutti gli immobili del locatore ubicati in un fabbricato e, prima delle modifiche introdotte dall'art. 2 della legge n. 488 del 1999, ad attribuire il diritto di prelazione al conduttore soltanto nel primo caso.

Commento

(di Daniele Minussi)
Viene in considerazione l'interpretazione dell'art.3 comma 109 della legge n.662 del 1996, che fa menzione di "vendita frazionata" per sancire il diritto di prelazione in favore dei "titolari dei contratti di locazione in corso ovvero
di contratti scaduti e non ancora rinnovati purchè si trovino nella detenzione dell'immobile, e ai loro familiari conviventi
sempre che siano in regola con i pagamenti al momento della presentazione della domanda di acquisto".
la S.C. invero introduce una distinzione tra "vendita cumulativa" e "vendita in blocco". La prima ben può integrare vendita frazionata, ogniqualvolta non venga alienato l'intero nel proprio insieme. Insomma: ciò che esclude la vendita frazionata è un elemento unificatore, obiettivamente apprezzabile, quale ad esempio il fatto di cedere tutte le unità di proprietà dell'ente in un fabbricato, indipendentemente dalla considerazione che esse non consistano nell'intero edificio.

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