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I clienti dell'immobiliare sottoscrivono abitualmente finanziamenti ipotecari fondiari il cui ammontare supera stabilmente l'80% del valore dell'immobile? si presume l'evasione fiscale dei corrispettivi della mediazione. (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 23954 del 4 giugno 2015)

La Deliberazione CICR 22 aprile 1995, pubblicata in G.U., attuativa dell’art. 38, comma II, del D.Lgs. n. 385/1993, prevede che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non possa superare l’80% del valore del bene ipotecato, valore che può essere aumentato fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative o da altre idonee garanzie secondo i criteri previsti dalla Banca. Ma, al di là del riferimento normativo, va effettuata una valutazione ispirata alla logica e alla comune esperienza, secondo cui, se anche fosse possibile (e si ritiene non lo sia), l’erogazione di una somma sensibilmente superiore al valore dell’immobile priverebbe la Banca di adeguata garanzia nel caso in cui il credito entrasse in sofferenza. Si presume pertanto che i reale corrispettivo pagato dagli acquirenti nelle compravendite degli immobili ceduti dalla società immobiliare vada determinato in misura almeno uguale all’entità del mutuo erogato.

Commento

(di Daniele Minussi)
L'impianto della pronunzia si basa sulla normativa in tema di mutuo fondiario. Poichè non risulta ammissibile che l'erogazione sia effettuata per importo superiore all'80% del valore dell'immobile, la sistematica divergenza rispetto a tale indicatore costituisce, secondo l'opinione della Corte, indice presuntivo sufficiente per addivenire ad una pronunzia condannatoria per evasione fiscale. La vicenda riguarda l'agenzia immobiliare che, intermediando i clienti, riscuote le provvigioni in riferimento agli affari andati a buon fine. E' evidente che tale provvigione sarà stata riscossa anche in riferimento alla parte di corrispettivo occultata in corrispondenza alla parte di prezzo non evidenziata.

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