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Contratto sottoposto a condizione sospensiva. Obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 1887 del 25 gennaio 2018)

Colui che si è obbligato a trasferire un bene sotto la condizione sospensiva dell'ottenimento di determinate autorizzazioni o concessioni amministrative ha il dovere di conservare integre le ragioni della controparte, comportandosi secondo buona fede, compiendo, cioè, tutte le attività, che da lui dipendono, per l'avveramento di siffatta condizione, le quali tuttavia non possono implicare il sacrificio dei suoi diritti o interessi, in particolare imponendo l'accettazione del mutamento dell'equilibrio economico delle prestazioni stabilito nel contratto, posto che l'obbligo di buona fede è semplicemente volto ad impedire (e non a provocare) ai contraenti un minor vantaggio ovvero un maggior aggravio economico. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, secondo la quale il promittente venditore di un immobile da ristrutturare a cura e spese del promittente acquirente, il cui prezzo avrebbe dovuto essere pagato mediante retrocessione di una porzione di cubatura dell'immobile dopo la ristrutturazione, a seguito della mancata approvazione comunale del relativo progetto, non poteva ritenersi tenuto a sottoscrivere un nuovo progetto, che avrebbe potuto essere approvato, ma che avrebbe comportato la diminuzione della cubatura ad esso spettante in base al contratto).

Commento

(di Daniele Minussi)
La vicenda trae origine da una tanto complessa quanto confusa contrattazione intercorsa tra due parti, in funzione della quale un contratto preliminare di vendita immobiliare era stato parzialmente novato mediante susseguente accordo nel senso che il promissario acquirente avrebbe provveduto a corrispondere alla società promittente alienante, invece di una parte del prezzo, una parte di quanto edificato in ristrutturazione. Dal momento che il Comune aveva reputato che la progettata opera fosse difforme rispetto alle prescrizioni urbanistiche, il promissario acquirente aveva invitato l'altra parte a sottoscrivere un progetto in variante, ciò che avrebbe però comportato l'attribuzione (ad essa parte promittente alienante) di una porzione avente una volumetria inferiore a quella di cui all'accordo novativo. Premessa tale ricostruzione descrittiva della fattispecie, la corte di merito (con decisione confermata in secondo grado) aveva statuito nel senso della inefficienza del congegno negoziale innominato "do ut facias" posto in essere dalle parti, sulla scorta del mancato avveramento dell'evento dedotto sotto condizione sospensiva (vale a dire l'autorizzazione edilizia). Nè una responsabilità per tale mancato avveramento sarebbe stata imputabile a carico della promittente alienante per il fatto di non aver aderito all'invito di sottoscrivere la variante, dal momento che l'eventuale approvazione di tale variante avrebbe comportato un sacrificio economico a carico della stessa.

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