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Condominio. Indicazione del lastrico solare come proprietà esclusiva nel solo atto di acquisto del titolare dell'ultimo piano: a chi appartiene? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 27363 dell'8 ottobre 2021)

In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Non basta, quindi, che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, come è avvenuto nel caso di specie, ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condomini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto. In difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia.
Nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che se le parti di una compravendita immobiliare hanno fatto riferimento per individuare il bene ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie, in sede di acquisto dell'unità posta all'ultimo piano, era stato inserito il riferimento anche al lastrico solare come oggetto della negoziazione. Nessuna menzione era stata inserita negli altri atti di vendita delle varie unità facenti parte del condominio, nè tantomeno nel regolamento condominiale. Quid juris? Secondo la S.C. nell'ipotesi non viene meno la presunzione di condominialità del bene, ordinariamente ricompreso negli enti comuni. In senso conforme, si veda Cass. Civ. Sez. II, 13279/04.

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