Condominio: trasformazione di luci in vedute. Ammissibilità. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 13317 del 28 aprile 2022)

In tema di condominio, l’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod.civ., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l'indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l'uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l’uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un’innovazione vietata.

Commento

(di Daniele Minussi)
Vedute o prospetti sono quelle aperture che consentono di affacciarsi e guardare di fronte (vedute dirette), obliquamente (vedute oblique), lateralmente (vedute laterali). La facoltà per il proprietario di effettuare l'apertura di una veduta è soggetta alla prescrizione dell'art. 905 cod. civ.: non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Ciò premesso, ci si può interrogare se la predetta norma possa valere a regolare i rapporti tra le proprietà individuali poste in condominio. Secondo la pronunzia in esame la risposta è negativa, sulla scorta della prevalenza del criterio di cui all'art. 1102 cod.civ. (cfr. in senso analogo, Cass. Civ., Sez. II, 3094/2014).

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