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Cass. Civ., Sez. II, n. 6162/2006.Ambito di a applicabilità della sanzione della nullità prevista da art. 40 l. 47/1985.

La sanzione della nullità, prevista dall'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire o la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o, come nella specie, essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può fare luogo alla pronuncia di sentenza a norma dell’articolo 2932 del codice civile.
In tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente pro quota a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di scomposizione del contratto in più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di loro è rispettivamente titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, si fondono in una unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizi o di esecuzione specifica ex articolo 2932 del Cc tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato con un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva.

Commento

La S.C. ribadisce che la causa di nullità testuale di cui all'art.40 l.47/85 ha quale esclusivo termine di riferimento gli atti che sortiscono effetti traslativi e non già semplicemente obbligatori relativamente al trasferimento di diritti immobiliari. Ciò non impedisce che in concreto risulti comunque non raggiungibile l'effetto costitutivo succedaneo di cui all'art.2932 cod.civ. quando il contratto preliminare di immobile urbanisticamente irregolare non sia integrato nel corso del procedimento civile da idonea documentazione che ne attesti la regolarità urbanistica.

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