Cancellazione dell'ipoteca eseguita per errore: conseguenze dell'annotamento susseguente della relativa attestazione del Conservatore. (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 33740 del 16 novembre 2022)

Per l'esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondato sull'affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri, la cancellazione, attesa l'evidenziata natura costitutiva di tale formalità pubblicitaria, non può che cagionare la definitiva ed irreversibile estinzione dell'ipoteca, pur se la cancellazione sia effettuata in difetto dei presupposti legittimanti, per errore oppure in forza di un atto invalido, illegittimo o inefficace.
La cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, concessa o ordinata in maniera invalida oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace oppure ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l'estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi.
Non può derivare la permanenza dell'originario vincolo ipotecario (definitivamente caducato) dall'avvenuta annotazione, a margine della cancellazione, di una attestazione del Conservatore di erroneità della cancellazione stessa, atto anodino per contenuto e forma, di assai difficile inquadramento giuridico, ma di certo inidoneo a determinare la reviviscenza della garanzia, oltremodo in ragione del fatto che, ai più limitati fini della reiscrizione ex nunc dell'ipoteca, il richiamato art. 2881 cod.civ., richiede un accertamento giudiziale dell'invalidità o insussistenza della causa estintiva, in tutta evidenza non surrogabile da una sorta di provvedimento in autotutela del Conservatore.

Commento

(di Daniele Minussi)
La natura costitutiva dell'iscrizione e della cancellazione dell'ipoteca non può che comportare l'assoluta irrilevanza della causa dell'errore che fosse intervenuto a monte di essa. Non importa dunque se addirittura si sia trattato di un errore dell'Ufficio (che abbia proceduto alla cancellazione della garanzia ipotecaria in difetto dei relativi presupposti): in ogni caso non è possibile determinare la reviviscenza dell'ipoteca in alcun modo, dovendo procedersi ad una nuova iscrizione. La S.C. interviene anche per censurare il tentativo del Conservatore di porre riparo all'errore mediante l'annotamento a margine della cancellazione di una attestazione volta a dar conto dell'errore, atto dalla natura spuria inidoneo a ripristinare la garanzia con effetti retroattivi.

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