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Cessione di azienda. Sorte del contratto di locazione dell'immobile ove viene esercitata (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 12017 del 16 maggio 2017)

L'art. 36 della L. n. 392/1978 attribuisce al cedente l'azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell'immobile ove l'attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che può solo opporsi per gravi motivi. Nella disciplina di cui all'art. 36 della L. n. 392/1978, in caso di affitto o cessione di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, infatti, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.
Alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa, ma può opporsi solo per gravi motivi. E' una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell'attività produttiva ivi esercitata.
Tuttavia, la norma non prevede né l'automaticità né l'obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell' accordo negoziale.
Alla stregua dei principi di cui all'art. 2558, comma III, c.c., l'intervenuta conclusione della cessione contrattuale è naturale conseguenza della cessione dell'azienda e può pertanto presumersi, fino a prova contraria. La presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell'immobile all'interno del quale si svolgerà l'attività aziendale oggetto di cessione non opera però se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il caso pratico dal quale trae origine la pronunzia in commento è quello di un contratto di affitto di azienda, comunicato al locatore, che annovera tra le proprie clausole anche la pattuizione in forza della quale il canone di locazione sarebbe stato incluso nel corrispettivo dovuto per l'affitto. Conseguentemente se ne era dedotto, nel corso del giudizio di merito, la cessione del rapporto locativo. D'altronde, come la S.C. ha osservato, l'art.36 della l.392/78 non prevede quale fenomeno necessario ed indefettibile la cessione del contratto di locazione: si tratta di una mera facoltà per la parte che cede l'azienda (o la affitta) finalizzata a favorire la circolazione del compendio aziendale. Insomma: nessuna automaticità né indispensabilità, ma mera presunzione juris tantum che, come tale, è destinata ad essere fatta venir meno quando dovesse risultare, come nella fattispecie, una differente volontà delle parti.

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