Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

Obblighi dei condomini



Ai sensi dell'art.1123 cod.civ., i condomini in via generale sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 cod.civ. , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune (es.: le condutture di scarico dell'acqua piovana (Cass. Civ. Sez. II, 11423/90), l'impianto idrico (Cass. Civ. Sez. II, 7172/83), i servizi di riscaldamento (Cass. Civ. Sez. II, 3966/84), portierato (Cass. Civ. Sez.II, 962/86), impianto ascensore (in relazione al quale si veda tuttavia l'art. 1124 cod.civ. etc.) nonchè per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nota1. Giova rilevare come il carattere periodico delle spese condominiali valga a ricomprenderle nella menzione di cui al n.4 dell'art.2948 cod.civ. "tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi". Ne segue l'applicabilità del termine prescrizionale quinquennale con decorrenza dal giorno dell'approvazione del rendiconto e dello stato di riparto (Cass. Civ., Sez. II, 4489/2014).

Particolari problemi (che verranno analizzati a parte) sorgono in tema di scale, di soffitti, volte e solai nonchè di lastrico solare.
Gli esborsi sono sostenuti in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione (art. 1123 cod.civ.) (Cass. Civ. Sez. II, 12281/92) nota2.
L'eventuale adozione di una deliberazione dell'assemblea condominiale che avesse a ripartire tra i condomini le spese in difformità rispetto alle tabelle condominiali ovvero ai criteri di cui alla norma citata, sarebbe annullabile (Cass. Civ., Sez. II, 15523/13). Si pensi alla decisione di provvedere al riparto delle spese di consumo dell'acqua in base al numero degli effettivi occupanti delle singole unità immobiliari in difetto di contatori individuali (Cass. Civ., Sez. II, 17557/2014).
E' tuttavia possibile che l'unanimità dei condomini provveda diversamente, ad esempio stabilendo in un regolamento contrattuale che una determinata spesa sia assunta in parti eguali tra tutti i proprietari di unità immobiliari invece che secondo il "peso" millesimale (Cass. Civ., Sez. VI, 22824/13).
Cosa riferire per l'ipotesi in cui mancasse una tabella millesimale "ufficiale"? Ciò che conta è il rispetto del predetto criterio della proporzionalità dei valori delle singole porzioni di proprietà esclusiva, dovendo il condomino impugnante dar prova del concreto pregiudizio della deliberazione che gli abbia imposto il pagamento delle spese (Cass. Civ., Sez. II, 2237/12).
La relativa obbligazione possiede natura parziaria, dovendosi escludere che il creditore possa legittimamente rivolgere la richiesta di pagamento ad uno soltanto dei condomini, dovendo piuttosto parametrare la propria pretesa in riferimento alla quota millesimale facente capo a ciascuno (Cass. Civ. Sez. Unite, 9148/08). Peraltro il principio della parziarietà cede il campo a quello della solidarietà in riferimento agli eventuali contitolari della singola unità immobiliare (cfr.Cass. Civ., Sez. II, 21907/11).

Nell'ipotesi in cui invece l'assemblea condominiale venga a deliberare l'assunzione di spese che sono riferibili a parti dell'edificio che non siano comuni, ma appartenenti a singoli condomini, si configura un vero e proprio difetto di potere, con la conseguenza che la deliberazione dovrà essere considerata come nulla (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 21343/2014 riferita alle spese di manutenzione dei balconi, che a differenza della facciata non possono essere considerati quali enti comuni condominiali).

I predetti principi si pongono, dal punto di vista degli oneri, in modo simmetricamente opposto a quanto prescritto dall'art. 1118 cod.civ. in tema di facoltà di godimento, parimenti commisurata alla quota millesimale di ciascun partecipe al condominio.
Il II comma dell'art.1123 cod.civ. prevede che, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne nota3. Si pensi ad esempio ad un ascensore montacarichi riservato all'uso esclusivo di un unità immobiliare adibita a magazzino posta al piano primo. In applicazione di detta regola è stato deciso che le spese di pulizia ed illuminazione delle scale comuni debbano essere ripartite in via proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, essendo precluso all'assemblea di stabilire che la detta ripartizione avvenga in base all'utilizzo concreto conseguente alla destinazione delle varie unità immobiliari (Cass. Civ. Sez.II, 432/07).
Si rammenta che, ai sensi del II comma dell'art. 1118 cod.civ. il condomino non può rinunziare al diritto sulle cose anzidette (mentre prima della novellazione del 2012 la rinunzia era implicitamente ammessa, sia pure con la precisazione che essa non avrebbe prodotto l'effetto di escludere il rinunziante all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione degli enti comuni).

Cosa dire dell'ipotesi in cui, nelle more tra la deliberazione di compiere determinate spese condominiali e l'attuazione delle relative opere, il proprietario di una delle unità immobiliari in condominio la alieni?
In proposito è stato deciso che l'obbligazione di contribuire al pagamento della spesa tragga origine dalla deliberazione assembleare e che, pertanto, tenuto al pagamento sia colui che era proprietario in tale momento (Cass. Civ. Sez. III, 10370/02). In senso potenzialmente divergente, si è tuttavia statuito che obbligato al pagamento debba essere considerato il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori approvati (palesandosi insignificante l'eventuale susseguente deliberazione di mero riparto della spesa: Cass. Civ. Sez. II, 6323/03). Da ultimo la S.C. ha comunque statuito ancora ribadendo il principio in base al quale è tenuto a far fronte alla spesa chi era proprietario al tempo della deliberazione assembleare che l'ha decisa (Cass. Civ., Sez. II, 24654/10; Cass. Civ., Sez.II, 8782/13). Va ulteriormente precisato che la decisione relativa all'esborso, per essere tale, deve disporre esplicitamente il perfezionamento dell'appalto ed il riparto del relativo onere, non essendo sufficiente l'assunzione di una decisione semplicemente programmatica (Cass. Civ., Sez. II, 10235/13).
Se è vero che il venditore risponde per le spese straordinarie sol perchè già deliberate al tempo della cessione dell'unità immobiliare, è però anche vero che l'acquirente risponde dei debiti pregressi in solido con l'alienante. Ne discende l'importanza di controllare accuratamente, prima di procedere ad un acquisto, se vi siano pendenze con l'amministrazione. In ogni caso la solidarietà è limitata, ex art. 63 disp. att. cod.civ., al biennio (a differenza di quanto è prescritto in materia di comunione ordinaria: cfr.: Cass. Civ., Sez. II, 2979/12). Una diversa regola potrebbe vigere nei rapporti interni tra venditore ed acquirente. Gli stessi, infatti, ben potrebbero intendersi nel senso tanto di porre a carico dell'acquirente le spese per i lavori di straordinaria manutenzione già deliberati prima dell'acquisto o, viceversa, porre a carico del venditore addirittura le spese straordinarie che fossero ancora da deliberare al tempo del trasferimento della proprietà (perchè ad esempio relative a situazioni di difettosità ben note). Comunque tali pattuizioni non sarebbero opponibili all'amministrazione condominiale, la quale, come già riferito, potrà inoltre sempre giovarsi della menzionata regola della solidarietà passiva di cui all'art.63 disp. att. cod.civ. (Cass. Civ., Sez.II, 8782/2013). Va osservato come, ai sensi del V comma del novellato (a far tempo dal 1 gennaio 2013) art.63 disp. att. cod.civ. colui che cede diritti su unità immobiliari rimane obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Ne discende, per far venir meno tale responsabilità solidale da parte dell'alienante, la necessità di trasmettere tempestivamente all'amministratore copia autentica del rogito notarile.

E' inoltre il caso di osservare come l'obbligo di provvedere al pagamento incomba sul reale proprietario e non chi possa apparire come tale. (cfr. Cass.Civ. Sez.Unite, 5035/02 che, negando l'operatività in materia del principio dell'apparenza, ha statuito nel senso della legittimazione passiva del vero proprietario dell'immobile con riferimento all'azione promossa dall'amministratore. Il principio è stato ribadito dalla più recente Cass. Civ., Sez. II, 574/11).

Per quanto attiene alle opere che possiedano un'incidenza sulle parti dell'edificio di proprietà comune, l'art. 1122 cod.civ. prevede che ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà (ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale) non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni (Cass. Civ. Sez. II, 12152/93; Cass. Civ. Sez. II, 3351/77) nota4. Per effetto della riforma del 2012 tale divieto è stato esteso anche alle opere che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. E' stata aggiunta anche la prescrizione secondo la quale il condomino debba dare in ogni caso, preventivamente rispetto all'esecuzione dei lavori, notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1123 cod.civ. , che costituisce una specificazione delle regole più sopra enunciate, nell'ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Cass. Civ. Sez. II, 1255/95) nota5.
Sulla scorta della disposizione in esame la giurisprudenza ha elaborato una nozione di "condominio parziale" (cfr. Cass. Civ. Sez.II, 8136/04) destinata a manifestare la propria portata anche nell'ambito della responsabilità extracontrattuale nota6. Si pensi al caso in cui il condominio venga condannato a risarcire il danno subito da un terzo in conseguenza della cattiva manutenzione di una parte comune soltanto a parte del condominio. In questa ipotesi la S.C. ha stabilito che siano tenuti al risarcimento soltanto i proprietari effettivi utenti di detta parte (Cass.Civ. Sez. II, 1959/01).

Quanto al soggetto destinatario del pagamento, è appena il caso di osservare come non sia certo il creditore del condominio (vale a dire il fornitore, colui che ha compiuto i lavori di manutenzione, etc.). In questo senso è l'amministratore competente a raccogliere le somme dovute, senza che vi sia la possibilità per il singolo condominio di provvedere diversamente (Cass. Civ., Sez. VI, ord. n. 3636/2014).

Note

nota1

Cfr. Guidi, Il condominio nel nuovo Codice Civile, Milano, 1942, pp.167 e ss.; Visco, La disciplina delle case in condominio, Milano, 1953, pp.163 e ss..
top1

nota2

Si veda Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.385. Il criterio della proporzionalità, salva diversa convenzione, implica l'impossibilità di procedere, in forza di una deliberazione dell'assemblea a maggioranza, a ripartire tra i condomini non morosi le somme dovute da quelli morosi, sia pure sulla scorta dell'urgenza e dell'improrogabilità di "fare cassa". Al proposito si paleserebbe praticabile unicamente la creazione di un fondo comune, dovendo l'obbligo di restituzione far capo al condominio (Cass. Civ. Sez. II, 13631/01).
top2

nota3

Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., pp.1137 e ss..
top3

nota4

Si confrontino Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1980, p.333; Alvino, Limiti nell'interesse comune all'esercizio del diritto da parte del condomino sulla cosa di sua esclusiva proprietà, in Giust. civ., I, 1969, pp.1140 e ss..
top4

nota5

V. Marina-Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.828.
top5

nota6

In dottrina si vedano, tra gli altri, Salis, Le comunioni parziali nel condominio edilizio, in Scritti in tema di condominio, Torino, 1997, p.203; Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.528; Conserva, in Cod. civ.: annotato con la dottrina e la giurisprudenza, a cura di Perlingieri, Torino, 1983, p.515.
top6

Bibliografia

  • ALVINO, Limiti all'esenzione dalla servitù di passaggio coattivo dei beni di cui al co. 4 dell'art.1051, Giust. civ., t. I, 1969
  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BIGLIAZZI GERI - BRECCIA - BUSNELLI - NATOLI, Istituzioni di diritto civile, Genova, vol. I-III, 1980
  • CONSERVA, Torino, Cod.civ. a cura di Perlingieri, 1983
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • GUIDI, Il condominio nel nuovo Codice Civile, Milano, 1942
  • MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
  • SALIS, Le comunioni parziali nel condominio edilizio, Torino, Scritti in tema di condominio, 1997
  • VISCO, La disciplina giuridica delle case in condominio, Milano, 1953

Prassi collegate

  • Condominio: casi e questioni di interesse notarile

News collegate

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

Obblighi dei condomini
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Obblighi dei condomini"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto