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Lastrico solare



Una speciale disciplina è prevista per il lastrico solare, vale a dire quella copertura piana dell'edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l'utilizzo quale area aperta variamente fruibile nota1.
L'art. 1126 cod. civ. contempla implicitamente due ipotesi. Se l'utilizzo del lastrico solare è comune a tutti i condomini, dovrà seguirsi la regola ordinaria della ripartizione delle spese in base alla quota millesimale afferente a ciascuna proprietà individuale. Questa può essere considerata la situazione ordinaria. La titolarità del lastrico spettante in via esclusiva ad uno soltanto dei condomini non potrebbe che essere la conseguenza di uno specifico atto negoziale ovvero di un'espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell'edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. Civ. Sez. II, 13279/04). Non gioverebbe a tal fine la considerazione delle semplici risultanze catastali, dovendosi sempre far riferimento al titolo negoziale (Cass. Civ., Sez. II, 1947/2014).
Qualora l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, coloro che ne fruiscono esclusivamente sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi rimangono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (quale copertura), in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno nota2. Analoga sorte seguono gli ulteriori esborsi quali i risarcimenti per le infiltrazioni di acqua nei piani sottostanti (Cass. Civ. Sez. Unite, 3672/97; Cass. Civ., Sez. II, 16693/2014). E' stato in ogni caso deciso che la clausola con la quale siano state genericamente imposte all'utente esclusivo del lastrico solare le spese di manutenzione del medesimo, valgano ad escludere il menzionato criterio legale, ponendo ad esclusivo carico del fruitore del bene i relativi esborsi (Cass. Civ. Sez. II, 2726/02). D'altronde quando i vizi non dipendono dalla vetustà e dal naturale degrado del manufatto, bensì da errori nella realizzazione, effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, costui ne risponde integralmente, senza che venga in considerazione il predetto criterio legale (Cass. Civ., Sez. II, 2840/13).

Va poi precisato che appare controverso il fatto che il condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico ne abbia anche la custodia, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2051 cod.civ., correlativamente dovendo essere reputato responsabile per il difetto manutentivo (Cass. Civ., Sez. II, 3465/12) ovvero per i danni cagionati a terzi in relazione alla propria condotta abusiva (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 19657/2014). Se infatti questa soluzione parrebbe adeguata nell'ipotesi in cui, in conseguenza di speciali lavori il proprietario dell'ultimo piano abbia modificato il manufatto, ad esiti diversi si perviene nel caso ordinario, in cui cioè nessuna opera particolare sia stata attivata individualmente. Una più recente giurisprudenza ha messo a fuoco come l'onere della custodia incomberebbe pertanto sul condominio (Cass. Civ., Sez. II, 25288/2015).

Per le conseguenze processuali attinenti alla legittimazione passiva, si veda: Cass. Civ., Sez. III, 3454/12. Tutto ciò ancorchè le spese debbano essere ripartite nel modo più sopra riferito: si può ben dire infatti che l'utilizzatore abbia "il polso" della situazione in cui versa il manufatto. Talvolta si presentano casi peculiari: si pensi all'ipotesi in cui il condominio vanti il puro godimento di un giardino pensile che funga parallelamente da copertura: in tal caso è decisiva, ai fini del riparto degli obblighi di manutenzione, l'analisi del titolo negoziale (Cass. Civ., Sez.II, 15096/13).

Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all'utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l'esame del titolo di provenienza (Cass. Civ. Sez. II, 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l'accesso esclusivo da un solo appartamento: Cass. Civ. Sez. II, 9629/91) nota3. Va rilevato come non rientri nella disciplina in esame l'ipotesi in cui la titolarità del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione risalga dalla situazione dominicale di chi, essendo proprietario dell'intero fabbricato, abbia successivamente alienato le porzioni di stabile sottostanti all'ultimo piano. In tal caso infatti il diritto di costui (o dei di lui aventi causa) è pieno e si può manifestare in elevazione senza che debbano essere corrisposte indennità di sorta (Cass. Civ., Sez. II, 18822/12).

In un certo senso invertito rispetto al caso del lastrico solare è l'ipotesi in cui una superficie destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini sia destinata all'uso comune di tutti (come ad esempio quando svolga la funzione di viale d'accesso all'androne condominiale, a giardino o cortile comune). Appare evidente come applicare nella fattispecie l'art. 1126 cod.civ. condurrebbe a conseguenze del tutto esorbitanti. Per tale motivo la S.C. ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod.civ. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui al II comma dell'art. 1123 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 10858/10; Cass. Civ., Sez. II, 15841/11).

Note

nota1

V. Salis, Il condominio negli edifici, Torino, 1956, pp. 21 e ss.. Non rientrano nella relativa nozione le coperture dei torrini dei vani scale e degli ascensori condominiali: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 27942/13.
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nota2

Cfr. Branca, La comunione, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1982, p. 503; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., dir. da Rescigno, Torino, 1982, p. 377. E' stato inoltre deciso che il condominio, pure nell'ipotesi di utilizzo esclusivo del lastrico solare da parte di uno soltanto dei condomini, sia responsabile per l'omessa manutenzione ex art. 2051 cod. civ., quale custode del bene (Cass. Civ. Sez. II, 642/03).
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nota3

Anche qualora il condomino rinunziasse al proprio diritto di uso esclusivo del lastrico solare, egli dovrebbe pur sempre concorrere alle spese per la manutenzione di esso in base alla quota millesimale di proprietà ex art. 1118 cod. civ. e non già in base ai criteri dell'art. 1126 cod. civ. . Così, in dottrina, Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 516; in giurisprudenza Cass. Civ. Sez. II, 3294/96.
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BRANCA, La comunione, Bologna - Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.

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